案例简介]

高老太在奉贤区南桥镇西渡买了一套商品房，房主登记为高老太本人，此后，她一直居住于此。2003年7月16日，高老太的儿子小金因做生意调头寸困难，急需向银行贷款，但又苦于无财产抵押，情急之中动起了母亲房产的念头。他悄悄瞒着母亲，在高老太不知情的情况下，假冒母亲签名虚构了一份《上海市房地产买卖合同》，并偷拿了高老太的身份证，将房屋的产权过户到自己名下。随后，小金因以该房产为抵押，向银行借款20万元，并办理了公证手续。但小金做生意失败亏本而未及时向银行还款，银行遂起诉要求其履行还款义务。2008年4月，当收到法院执行通知时，高老太丈二和尚摸不着头脑。经查询，方知自己的房产早在五年前已登记在儿子名下，并被其办理了抵押贷款，由此母子间发生了这起特殊的房屋买卖纠纷。

奉贤区法院审理后认为，关于高老太要求小金协助将诉争房屋的产权恢复登记到自己名下的意见，因小金擅自处分母亲房产的行为，致使现在的产权登记有误，故其有义务协助母亲办理房屋的产权恢复登记手续。考虑到该房产设有抵押权，办理产权恢复登记手续尚存障碍，对此，小金负有义务涤除该抵押权，以防止上述障碍。据此，奉贤区法院一审判决房地产买卖合同无效，被告小金涤除该房屋抵押权，并协助将产权恢复登记至原告高老太名下。

[律师评析]

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认，合同方为有效。本案中，原告高老太系诉争房屋的原所有权人，被告小金冒用母亲的名义，通过伪造母亲的签字等方式，虚构买卖事实而形成了《上海市房地产买卖合同》，对此，高老太并不知情，也未委托儿子办理房屋交易手续，故对这起买卖非真实意思表示，纯属小金擅自处分他人的合法财产。

高老太在得知房屋现登记在小金名下后，即向法院提起诉讼，表示其对诉争房屋的处分未予追认，故其请求法院确认《上海市房地产买卖合同》无效，有事实与法律依据，依法应予以支持。

[法律链接]

《中华人民共和国合同法》

第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。