【案情简介】

2007年7月22日，原告（购房人）与被告（开发商）签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，2007年8月11日，原告（购房人）与被告（开发商）签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定原告以944120元的总价款向被告购买ⅩⅩ花园二期Ⅹ栋A单元11层2号房，签订该合同之日起一日内首期支付房地产总价款的20%，即人民币194120元，其余价款自签订该合同之日起14日内向银行贷款支付。同时合同约定：原告如选择以银行按揭方式付款支付，应在被告通知的时间内在被告指定的银行办理按揭手续，如因原告原因导致未能办理按揭的，或在按揭期内未履行正常还款义务的，由此引起的一切后果由原告自行承担。原告依约已于2007年7月26日支付了首期房款，并向中国工商银行股份有限公司ⅩⅩ支行申请按揭贷款。

2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。根据本规定，该行认为原告购房的首期款少于40%，未同意原告的贷款申请。原告认为因贷款政策调整导致合同无法履行，遂于2009年3月2日向被告发出《律师函》，要求解除合同，返还原告所付房款。被告于2009年3月7日发出《复函》，要求继续履行合同。涉案房产也一直未办理入住手续和房地产证。后原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，被告返还购楼款194120元；2、被告承担本案一切诉讼费用。

本案在审理过程中，经法院支持调解，双方当事人达成和解意向，解除了该合同，被告返还了原告一部分购楼款项。

【房产律师点评】

在2007年，国家以及各地方政府均出台了诸多抑制房地产市场炒作的政策。在此情况下，不少房屋买卖双方对房屋买卖合同是应该继续履行还是可以解除产生分歧。本案系新房贷政策发布后，实践中常见的商品房买卖纠纷案例。尽管上述案件中，当事人达成和解协议，但鉴于此案的普遍性，律师认为，究竟能否因政府、银行相关政策的调整而解除买卖合同仍值得商榷。本律师认为，由于房地产买卖的复杂性，其中涉及的法律问题很多，是否能够解除合同，要视具体情况而定，不能一概而论。

一、合同有约定的，按照约定处理

不少买卖合同对买方贷款不成有专门的约定，如有的约定“若因乙方自身原因，或因银行贷款政策变化，导致乙方申请的贷款额度获银行批准不足或贷款不予批准，则乙方应在接到甲方通知之日起15日，将不足部分的贷款向甲方付清，如乙方未在通知期限内付款，视为乙方未按合同约定付款”，或“乙方在xxx日申请银行贷款，具体贷款金额、时间以银行审核为准，不足部分乙方应在过户之前补足”或者“如银行贷款不能办出或足额办出，则可以解除合同”在这种情况下，既然合同对贷款不足有约定，就应按合同约定办理。