赔定金还是违约金卖家说了算 买家要约定贷款不成的解决方法

“信贷新政出台之后，买方打电话咨询退房猛增，这与4月上旬很多业主电话咨询如何违约不卖房形成180度大转变。房产律师提醒，买方退房需承担相关违约责任，同时，建议购房者在买房时特别注意关于贷款不成要补齐房款的条款。

　　赔定金还是违约金，卖家说了算

　　咨询退房的买方大致分两类，一种是看到房价有下降预期，一种是贷款确实出了问题。其中，绝大部分买家咨询的都是，交了定金又签了合同后，能否不要定金就退房，而政策变动是否为不可抗力等。

　　因房价下跌预期而要退房肯定造成了根本违约，而合同中一般都会约定违约金，例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房，要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多，但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。至于以政策变动是作为不可抗力解除合同，这从2007年房价下跌时的官司来看，法院并不给予支持。

　　买家要约定贷款不成的解决方法

　　从现实情况来看，确实有买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房，针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”，那买家就非常被动。“签订了这样的条款，以政策为不可抗力解除合同就不成立，买家必须补齐房款，否则就造成违约。”张茂荣说，他建议在签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有上述约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原约定贷款8成，而买家只能贷到7成或更少，买家就有权解除合同，这样约定对买家来说更有保障。