未取得房产证的房屋买卖合同的效力存在争议

未取得房产证的房屋买卖合同是否有效，虽然某些行政法规、地方法规明确规定无效，但由于法律中并没有明确规定，而法院在适用法律时对行政法规、地方法规有些保留。结果，在司法实践中，不同法院对未取得房产证的房屋买卖合同效力的认定完全矛盾！或者认定无效，或者认定有效。因此，对现实生活中，业主购买未取得产权证的房屋的效力问题，律师一般不能给予肯定的答案。

一、认定合同无效的理由

《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让；《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。所以，根据上述法律规定，张女士与邹先生签订的房屋买卖合同是无效的。
　　合同法第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”目前来看如果要进行交易，最为保险的方式是等房产证取得之后，办理过户手续。双方可以到房管部门按照正常的交易手续，签订协议，核档等，这样可以有效的维护双方的利益。 二、认定合同有效的理由 不动产登记与合同效力之间没有必然的联系，房产登记仅起物权公示作用，并没有决定买卖合同是否有效的职能。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律的规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件，这也远远超出了房管部门的职能。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条第六项的规定，更多的是基于行政管理的目的而规定，旨在对违反者尤其是开发商加以制裁，以禁止其行为；并不否认其行为在私法上的效力。合同是平等民事主体之间的协议，是否有效关键看是否符合《民法通则》和《合同法》规定的生效要件，该案中的《房屋买卖合同》签订主体三方均具有民事主体资格，具备完全的民事行为能力；合同的内容是三方的真实意思表示；并不违反法律的规定，并不损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益；出售房已实际占有使用该房，且三方当事人均在该合同上签字盖章，完全符合法律规定的合同生效的形式要件和实质要件。 在现实司法实践中，北京、石家庄的法院一般认定为合同有效。 律师建议：在购买未取得房产证的二手房时，详细查询当地的政策、法院的判例！