案情简介】

2006年2月18日，黄某与某房地产开发有限公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定黄某购买某房地产开发有限公司开发的位于深圳市宝安区某地房屋，建筑面积116.92平方米，总价款人民币616683元；某房地产开发有限公司须于2006年6月28日前将合同规定的房地产交付黄某使用，交付使用时应取的建设主管部门规定的工程竣工验收证明，某房地产开发有限公司应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知黄某共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。2006年2月22日，该合同在深圳市国土资源和房地管理局宝安分局办理了备案登记。

2006年9月30日，黄某与某经纪公司，仇某签订了一份《房屋转让合约》，约定黄某将上述位于深圳市宝安区某地房屋以人民币74万元的价格转让给仇某，仇某在签署合约时交定金2万元给黄某，2006年11月15日前内补足定金至5万元，黄某须将定金置于经纪公司处托管，办出红本房产证后到过户时凭经纪公司开具的监管条到经纪公司处换取定金；上述定金在双方签署正式《深圳市房地产买卖合同（现售）》时转为第一笔楼款，剩余款项仇某办理银行按揭支付黄某；该物业现状为银行抵押状态，买卖双方皆明了该情况；仇某收取黄某钥匙后须负责黄某的按揭还款月供之利息，本金从买方购房款中扣除；黄某同意仇某将房产过户到其他人名下。

《房屋转让合约》签订后，黄某以仇某为经纪公司经理，合同存在诈骗，且房屋未依法登记领取权属证书不得转让为由，诉至宝安区人民法院，请求法院判令：1、三方所签订的房屋转让合约无效；2、经纪公司及仇某返还银行按揭合同书一份及购房发票一份；3、诉讼费由经纪公司及仇某承担。

这一起二手房买卖合同发生纠纷后，本律师接受被告经纪公司的委托担任代理人，参与本案诉讼。

【代理意见及一审法院认定】

在一审案件审理中，法院采纳了本代理人的意见，认为三方当事人之间签订的《房屋买卖合约》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。黄某诉称涉案合约无效，经查，黄某向某房地产开发有限公司购买涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局办理了备案登记，某房地产开发有限公司在向黄某销售涉案房产时已经取得了预售许可，并且房地产权管理机关对黄某购买涉案房产的行为已经进行了登记，黄某出售给仇某的房屋已为“依法登记领取权属证书的房地产”，可以依法转让，只是黄某还没有履行一定的手续将涉案房产过户到自己名下，不能发生物权变动的结果，并不影响合同的效力，同时黄某不能举证证明涉案房产无法办理房产证或属法律法规禁止办理房地产证的范围，应当承担举证不能的责任，故黄某的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。黄某诉称仇某是经纪公司经理，两当事人串通损害黄某的利益，法院认为，《房屋买卖合约》中对购房款、付款方式、房屋支付的约定系三方当事人协商一致的意思表示，黄某决定出卖房屋系其自己的意愿，也与经纪公司、仇某之间的关系无关，黄某也不能提供证据证明经纪公司、仇某有欺诈的故意和行为，黄某也没有因此作出错误的意思表示，故黄某以此要求合同无效的理由法院不予采纳。