南京房产律师答疑：公共用地归谁 “我们的地盘”谁作主？ 年初，王先生花40多万元买了一套使用面积104平方米的一楼住宅，这套房子最吸引他的地方莫过于门前那块20多平方米的小花园。等交钱时，开发商却说门前绿地每平方米的价格按住宅每平米价格的60%收取。《物权法》出台后，王先生听说花园属于公共用地，便找到律师要起诉开发商用欺骗的方式将公共面积出售给他。近日记者从多家律师事务所了解到，像王先生这样到律师事务所咨询《物权法》的业主越来越多，问题主要集中在房产开发商是否有权附送花园、赠送天台；物业公司是否有权将小区公共用地出租出售；因此产生的收益是否也归业主所有等等。《物权法》实施后，真的能“我们的地盘”我们作主吗？开发商售楼仍用老把戏记者走访发现，哈尔滨市新近开发的一些楼盘对于《物权法》似乎并不在意，附送花园、天台的促销方式仍然如故。一些开发商将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅的人使用。这样购买了一层的住户就可以在整体绿地归全体业主所共有的同时，还有自己专属的一块绿地，圈起小栅栏，就成自家一统的格局。而顶层住宅在销售时，赠送楼顶天台。有的业主在购买了顶层后，在自家屋内修起通往天台的楼梯，在天台上盖出几十平方米的大屋作为自家的阁楼，简单的改动就在普通的居民楼上创造出一个豪华“复式楼”。在商品房销售中，尽管板式楼的一层、顶层是最难销售的，但是随着赠送窗前绿地、楼顶天台的承诺，不仅这两层楼的销售形势大为好转，而且价格也由最低价格变为与最好的楼层价格一样高，形成了购房业主高兴、开发商更高兴的“双赢”局面。

点评：

记者从律师事务所了解到，在《物权法》没有出台前，律师打有关窗前绿地和顶层天台等方面的官司，主要依据《物业管理条例》和《民法》，并不能切实维护业户权益。新出台的《物权法》，摒弃优先考虑投资利益的取向，突出业主权益保护，《物权法》第七十三条规定，小区绿地、天台属于业主共有。由于法有明文，开发商和物业公司擅自改变用途行为将得到有效扼制。因此，一层、顶层业主和开发商“双赢”的喜悦和利益将是建立在其他业主的权利受损害的基础之上的。业主与物业“业权”之争记者走访发现许多市民已经了解《物权法》中规定小区的绿地、道路等公共部位和设施属业主共有，但却很少有人了解，“共有”的概念背后还暗含着获得收益的权利。

在新阳路上的某楼盘，停车位争端已持续了好几个月。有业主告诉记者，小区里面的路边被划出不少的停车位，而业主每车每月需要向物业公司缴纳不菲的停车费。这些收入，物业公司从来没有公布过收支情况。原本属于小区全体业主的公共空间，竟成了物业公司“合法”的收益来源。南岗区的刘小姐告诉记者，虽然物业使用的房子属公共所有，电梯口的液晶电视也在播放广告，小区还有不少商业广告牌，但她及邻居从来没有想过房屋的租金收益和广告收入该归谁所有。

记者调查发现，对小区公共设施的经营收入归属问题，大多数物业公司不能给出明确解释，一些公司称把收入用于小区管理和维护。也有一些物业公司承认，小区内的公共设施、绿地、道路等属于业主共有，其收益权也应归业主所有。

点评：

在《物权法》没有出台前，由于对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，把本应属于业主的公共物品如车位等再度出售牟利。今后，这些设施归业主共有，也就明晰了公共物业的权属，可有效遏制侵犯公共权益的行为。其实这些收益是法律赋予广大业主的权益，任何物业公司擅自使用和侵占都侵害了业主的权益。今后，小区全体业主才是共有财产的所有人，小区的收支预算和维护，应由全体业主或业主委员会决定，物业公司仅是代理的服务机构。业主维权仍有障碍采访中，许多居民都想通过维护“业权”，能够得到这笔收益。对此，不少房地产和法律界人士都表示困难较多。