法帮网律师释疑：小区地下停车场归谁所有? 来源：业主维权律师网 时间：2010-4-25 发布：system 点击：16 次 南京某花园小区是位于南京市市中心的一个高档住宅小区，建有地下停车场，共有５０多个停车泊位。作为开发商的江苏某房地产开发公司，在小区住宅销售时曾向购房者承诺：小区将配建机动车停车场供业主停车使用，一些购房者正是冲着这一点来买房的。但业主购房后，房地产开发公司却违背了售房时的承诺，提出业主只有向他们购买了车位方可取得车位使用权。小区业主委员会多次与房地产开发公司交涉，均没有达成一致意见。
在对地下停车场的处分权无法达成一致意见的僵持状态中，房地产开发公司在未取得任何权属证书的情况下，开始出售地下停车场车位。截止２００３年７月，房地产开发公司以每个车位８万至１２万不等的价格，共卖掉３０多个车位，剩下的则以每个车位每月２５０元的租金租了出去。
房地产开发公司的这一行为激怒了小区内的众业主。２００３年８月，小区业主委员会代表小区内的全体业主，一纸诉状将房地产开发公司告上法庭，请求法院判决确认南京市某花园小区地下停车场的占有、使用、收益、处分权利归原告所代表的全体业主所有。
法院审理认为，根据南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的规定，开发商按每户０.２车位的标准建设停车场，建成后的停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人使用。同时，有关文件证实，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为业主所享有，房地产开发公司不再享有该小区的土地使用权，因此，未取得全体业主的同意，房地产开发公司不享有停车场的使用权和支配权。
综上，法院作出一审判决：被告江苏某房地产开发公司于判决生效之日起１０内将南京市某花园小区地下停车场交给原告小区业主委员会管理，并全体业主享有该地下停车场的权益。
这是一起小区业主状告房地产开发商并以开发商败诉为结局的典型案例。在实际生活中，对于物业小区内地下停车场的所有与使用问题，要根据具体情况来定。不能一概认为是属于业主或开发商所有。一般情况下，地下停车场的所有和使用分为以下几种情况。
第一种情况是开发商对地下停车场拥有所有权。这种情况主要是看地下停车场的建筑面积是否在销售时已分摊。如果开发商对地下停车场的建筑面积在销售时未做分摊，则开发商拥有地下停车场的所有权，开发商有权决定如何使用。因此，在这种情况下，开发商可以将地下停车场的停车位进行销售或出租。业主购买了停车位的所有权后，对停车位享有占有、使用、收益、处分的权利。然后开发商将停车位以一定的租金出租给业主，则业主支付租金后在双方约定的时间内享有停车位的使用权。
第二种情况是业主对地下停车场享有所有权。这在情况是指开发商在销售时，已经将地下停车场的建筑面积进行了分摊，而且房屋已全部销售完毕。在这种情况下，开发商已不是业主，对地下停车场无权决定如何使用。此时，全体业主取得地下停车场的所有权，这种所有是共同共有。具体如何使用地下停车场，可根据情况由业主或业主委员会、业主大会决定。
还有一种情况是业主与开发商共同对地下停车场享有所有权。这种情况主要是指开发商在销售时已将地下停车场的建筑面积进行了分摊，但开发商的房屋还没有销售完，此时开发商也是业主之一，与其他业主共同享有地下停车场的所有权。在这种情况下，对地下停车场具体如何使用由开发商与小区内的业主共同协商决定。
业主与物业管理公司也往往因地下停车场的使用问题发生纠纷。根据物业管理合同中的约定，物业管理公司作为物业管理区域内物业管理服务活动的一方主体，负有维护小区内交通次序的义务，同时也有保障业主车辆安全的义务。但是就小区内地下停车场的归属和使用问题，一般情况下，除非房地产开发商作为地下停车场的所有人与物业管理公司有特殊发约定外，小区业主购买了房屋后，停车场应归该物业管理小区内全体业主所共有，业主也有权使用停车场，而物业管理公司不得侵害业主的利益，再对小区内业主收取停车费。当然，如果业主与物业管理公司在合同中约定由物业管理公司负责停车安全的，可以收取管理费。但管理费不同于停车费。管理费是支付给物业管理公司在提供地下停车场的清洁、照明、看管的服务费用。而停车费则主要支付的是停车场的转让或租用费。