国开行以SPV身份去购买住房贷款的道路并不会一帆风顺。“目前，关键是如何把住宅抵押贷款证券化这个市场做起来”。殷剑峰对此有一定担心。

　　原因在于，大量的住房抵押贷款集中在几家大型国有商业银行手中，而它们对于流动性的要求远没有中小商业银行那么迫切。资料显示，国内个人住房贷款的不良率普遍低于0．5％，相对于国有商业银行去年总体17％的不良资产率而言，住房抵押贷款是一笔难得的巨额优质资产，因此他们出售这笔“肥肉”的动力明显不足。

　　“所以国开行的MBS方案，计划开始先购买中小商业银行住房抵押贷款并持有，以解决其流动性问题”。殷表示。

　　从国外的经验看，住房抵押贷款证券化市场最发达的美国，由于其单一银行制——各个州立银行不允许跨州设立分支机构，所以其商业银行流动性不能形成跨地域互补，在流动性的逼迫下，他们必须把这些贷款卖掉；另外，美国房贷市场抵押贷款利率以固定利率为主，不管利率是否调整，房贷利率十几年不变。对于贷款购房者来说，如果降息了，可以还掉贷款，再借低息贷款，于是利率浮动的风险都集中在商业银行，因此商业银行MBS动机强烈。

　　与之相反，以浮动利率为主的、总分行体制下的英国，由于汇丰银行等四大银行处于垄断地位，尽管没有任何法律障碍，但MBS市场就是发展不起来。而目前中国的情况，与英国相似。这就构成了在中国搞MBS的市场障碍。

　　制度障碍

　　现行税法制度、外汇管理体制以及《合同法》等关于债权转让和抵押权变更登记的规定，也形成了对资产证券化的制约。

　　比如，双重征税的问题，SPV本身是个空壳，仅仅是把基础资产的现金流简单过手给投资者，但按照中国税收政策，SPV为买贷款而发债筹资，需要缴纳一次税；证券化之后出售，还需要再交一次税；而美国对SPV是不征税的。

　　“SPV本身是要靠规模赢利的，如果对SPV征税，那它将没钱可赚”。据殷剑峰介绍：“目前，财政、税收部门对此的理解也不尽相同。此外，住房抵押贷款中涉及很多借款人，所以有关债权转让通知和抵押变更登记的成本实际很高，这也涉及抵押贷款合约的标准化。”

　　再有，对合约交易双方的监管，对贷款风险转移的评估包括监管方的评估、第三方信用评级，及信息披露要求都比较高，特别是目前信用评级机构的状况是否适合市场的发展。商业银行在管理信用风险时，缺乏关键历史资料，比如这一类客户违约率、违约回收情况、违约率和违约回收率受宏观经济影响，等等。“这些都要打个问号，商业银行没底，评级机构更没底”！

　　风险所在

　　在国开行MBS开拓过程中也面临一系列风险——在住宅抵押贷款中隐含着利率风险、早偿风险(即提早还贷风险)、流动性风险、信用风险。“其中最大的风险是利率风险。”殷剑峰认为。

　　在购买并持有住房抵押贷款过程中，国开行一方面靠利率浮动的银行间市场发债融资，要承担利率的变动带来的成本变化风险；同时，国开行的另一资金来源——发行固定利率的抵押贷款债券，也对应很大的利率匹配的风险。只有国开行通过证券化把所收购的资产卖出后，才能把风险转移出去。