引 言
在房地产企业经营管理过程中，如何运用先进的房地产投融资管理理念与技术增强企业的核心竞争力，日益受到房地产企业的重视。本篇为张晓晋先生在北大房地产国际MBA课程中的演讲提纲，对大家关心的房地产投融资问题进行了深刻的剖析，现刊登出来以飨读者。
一、目的
从宏观上，房地产的供需关系概念很大，比方说上市、发债、基金、信托等，国外的融资模式理论已经很成熟，现在我们应该根据国内的相关政策来分析我国宏观的房地产资金的供需状况、融资渠道及存在的问题，找到途径并逐步建立适合国情的房地产资本市场。
二、房地产资金供需
1、需求
（1）开发项目资金需求
目前，房地产行业在GDP负献率方面的贡献很大，直接的是1.3，间接的是1.8。从需求来看，2002年北京地区新开发项目257个，平均每3天2个，建筑面积大约在4500万平方米，资金需求在1500亿。
（2）按揭证券化需求
证券化是发达国家普遍使用的一种金融手段，目的是解决流动性差、长贷短存、规避市场风险、引导资本市场流向资金市场。证券化分为：资产证券化和贷款证券化。发行模式有直接传递和SPV特设机构。证券化需求量在国内来说，工商银行、建设银行两行共有两千多个亿的按揭贷款，这个量还会越来越大。一般的，国外是把这些通过证券化的手段将其卖出给民间投资人。
目前，国内还没有证券化的必要：第一，银行表内资产的按揭贷款属于优良资产，没有必要卖掉。第二，从我国按揭利率来看，利率固定，无转卖空间，成本高。第三，从工商银行、建设银行两行向人民银行总行申报的150-200亿的按揭证券化的额度都属于直接传递，这对购买人风险较大，而国外是通过一个特设机构（简称SPV），来起到中间防火墙、信用升级、增强流动性、降低风险的作用。第四，证券化在工、建两行总的贷款额中所占比例不高，分别是5%、13%。，所以压力也不大。虽然目前发展不够，但从未来来看，按揭证券化对资金有巨大的需求。 (本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑)
（3）收益型物业资金需求
收益型物业包括酒店、写字楼、商业、厂房、仓库、公益型事业（敬老院等），它的特点：一是需要长线的资金，收益型物业的回报需要一定的时间。二要易于换手。三是需要REIT---不动产投资信托基金的支持。整个市场巨大，目前美国已上市的REIT公司的市值达到3000多个亿。运作的手段主要是通过大的资金将收益类物业集中起来，通过专业化运作形成稳定的现金流、收益，然后再去证券化，这个资金的需求量是很大的。
举个实例，一个朋友95年起购买位置好的底商，然后转租银行，租期5-10年，规模从小到大，现在总投资已达两个多亿，这样的企业人少，但手里有一把合同和一把房产证，凭着这两样东西，就可以上市。从未来看，他的收益来源于三个方面：一是租金的收入；二是物业增值的收入；三是将来上市流通，证券化后，像股票一样，可以炒，可以变现，有高的收入。
目前国内为何没有REIT的企业？原因是第一这种长线的资金少，第二是专业团队少。
2、供给
（1）银行
资金是富裕的，房地产资金中银行供给只占了30%。目前，央行政策调配跟不上，造成了高端市场不缺钱，低端市场极度缺钱，中小企业被银行认为风险大，得不到支持。最近考虑到房地产泡沫,银行还在压缩对房地产的贷款，各个银行的量都不一样，2003年有的银行不但没有压缩，还加大了规模。供需矛盾很突出，一方面是政策、人总行要求压缩，另一方面市场有巨大的需求。
| 京ICP备11019063号 | 
