法帮网律师释疑：收费或出售 小区停车场产权该归谁? 来源：业主维权律师网 时间：2010-4-25 发布：system 点击：8 次 随着私家车的逐渐增多及气候的转暖，一些车辆纷纷退掉租来的车库而停进了小区内。如今，住宅小区内停车场的产权归属和收费问题，再一次成为哈市物业管理中矛盾的热点问题。针对这些争议和纠纷，日前记者就住宅小区内停车场的产权归属、如何收费、费用分配等问题进行了调查。

目前小区停车场主要有以下几种情况：
一是利用小区公共道路所设置的停车场，一般由小区业主使用，有的小区不收费、有的小区设专人管理收取看车费、有的小区按车位收取停车费；
二是按照规划设计单独建设的地上停车场，一般由专人看管，由开发商收取车位租金，有的由开发商直接进行了出售；
三是小区内的地下停车场，这种停车场数量不多，但出售车位的较多。从使用上看，很多小区停车场并不是为小区车主专门设立的，特别是一些临近主要街面的小区，小区停车场存在着很大的公用性。

大部分业主对于设专人管理并收取一定看车费用的，持肯定态度，特别是部分有车族对此既感到方便，同时又省去了后顾之忧。而对于收取车位租金或者直接出售车位的，多数业主颇有微词，特别是将小区停车场出租为公共停车场的情况，大部分业主认为是开发商把本应属于自己的停车位拿去攫取了利润，因此发生争议的也较多。
而多数没有车的业主则更关心车位出租及出卖所得的去向，认为应当归全体业主所有。那么，住宅小区停车场的产权归属到底应该归谁呢。

要判断停车场的产权属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据其建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。一般情况下，建设在小区内的公共停车场，作为小区公共配套设施，往往不具有空间上的独立性，按照共有建筑面积分摊的规则，都已经作为共有建筑面积进行了分摊，业主在购买商品房时已经购买了该部分分摊面积，因此其产权应当归属于全体业主所有。反之，如果停车场的建筑面积未作为公摊面积，其产权则通常应归属于开发商。

也有人认为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。这部分停车场，应当本着“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，由开发商拥有完全的处分权。

律师认为，从经济角度上看，小区停车场是否用作经营，一般情况下不影响其产权的归属。按照建设部《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》第3条第2款规定，住宅小区内建设费用已分摊进入住房销售价格的非经营性车场车库，属于住宅的公共设施，因此应当由全体业主共同管理和使用。而根据《物业管理条例》的规定，将作为共用设施的小区停车场进行经营行为，只要经业主大会同意，产生的利润用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定来使用，也是法律所允许的。