出租人未履行法定通知义务 承租人优先购买权的行使期限如何计算? 【案情介绍】某房产经营公司将房屋租赁给潘某，租赁期限自2001年12月1日至2004年11月30日。2002年5月15日，房产经营公司在未告知潘某的情况下将该房屋出售给刘某。同年7月，潘某得知自己租赁的房屋已被出售。2004年5月，潘某向法院提起诉讼，请求法院依法确认房产经营公司和刘某之间房屋的买卖合同无效，并确认其在同等条件下的优先购买权。　　【争议焦点】本案争议的焦点是：原告在了解到租赁房屋被出售的事实后3个月内未起诉，是否还享有优先购买权。　　被告认为，根据我国《城市私有房屋管理条例》及合同法相关规定，原告理应在知道房屋被出卖后3个月内主张自己的权利，现已超过3个月，应视为其已放弃自己的权利，故应驳回原告的诉讼请求。　　原告认为，被告在出售租赁房屋时，未告知自己承租的房屋将被出售，自己的优先购买权被侵犯。承租人在3个月内行使优先购买权的前提是被告在出卖前已通知原告，让原告进行选择，而被告根本未通知，自己只是在被告已出售后才偶然知道，故应使用普通诉讼时效，即在知道权利被侵犯后两年内主张自己的权利。　　【问题思考】虽然我国相关法律对优先购买权都作了规定，但由于过于原则，操作性不强，造成了相关案件司法适用上的困难和审判实践中的执法不统一，以上情况的出现也充分说明了这一点。笔者认为，判断上述案例中的优先购买权是否存在，只有充分认识优先购买权的权利性质，才能正确审理此案，维护当事人的合法权益。　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或者其他组织在租赁期间，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的法律性质为：1、优先购买权是一种法定权利，非约定权利。优先购买权的存在是法律规定的权利，不管承租人和出租人在订立房屋租赁合同时是否对承租人享有优先购买权作出明确约定，不影响优先购买权的存在，更不影响承租人主张自己的权利，即承租人的优先购买权具有对抗第三人的法律效力。2、承租人的优先购买权是一种形成权。优先购买权就其性质来说，属于形成权，权利人可以一方之意思，形成与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人（出卖人）的承诺。3、承租人的优先购买权是一种准物权。与典型的物权行使方式不同，承租人优先购买权系基于租赁合同而产生，在优先购买权尚未实现的情况下，承租人并不能以所有人或占有人的身份要求直接取得租赁房屋的所有权，而只能通过确认他人买卖合同无效，成立自己与出租人间买卖合同的方式保护其权利，这也是承租人优先购买权作为物权的特殊一面。基于承租人优先购买权产生基础、行使目的和行使方式的特殊性，笔者认为承租人优先购买权应归入准物权的范畴。4、承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人随时都可以行使的现实权利，而只是一种潜在的可能性。只有出租人出卖条件成就时，承租人才能实际行使这一权利，使之由可能性转变为现实性。此外，合同法第二百三十条关于承租人优先购买权的规定是任意性规定，而非强制性规定，当事人可以依约定的方式予以排除。不仅如此，承租人依照租赁合同享有的优先权除了优先购买权以外，还包括优先承租权。　　在明确了承租人的优先购买权的法律性质后，笔者再分析以上原告和被告的观点。在上述案件中，原告认为，因为被告未履行提前3个月通知其承租房屋将被出售的义务，致使承租人的优先购买权被侵犯，应该适用两年诉讼时效期间。该观点违背了基本的法理，误将优先购买权的性质认定为请求权，其错误是明显的；被告认为，原告应在其知道被告出售房屋的事实后3个月内主张其权利，否则就视为放弃权利。这是对法律规定的一种片面的理解，适用3个月期间的前提条件就是出租人在出售租赁房屋之前，已经就房屋将要出售一事通知了承租人，承租人在得到通知后的3个月内如不主张自己的优先购买权，将视为放弃自己的权利。如出租人未履行法律规定的通知义务，承租人主张自己权利的期间就不应使用3个月的规定。该观点将承租人被侵权后经过的3个月时间和出租人提前通知后的可以主张自己权利的3个月时间混为一谈，违背立法者设立优先购买权的立法本意，属解释者的恣意和权利滥用。因此，以上两种观点都不能准确反映优先购买权的性质和立法本意。　　笔者认为，如果出租人在出售房屋之前，提前通知了承租人，则优先购买权的期限计算则无争议。但如果承租人未履行法定的通知义务，则承租人的优先购买权的期限应如何计算呢？就目前法律规定而言，“提前3个月”的表述显然不够严谨，但立法者的原意还是可以从规定内容推知的，即以“提前通知”约束出租人，以“3个月”约束承租人。依据设立承租人优先购买权行使期限的立法初衷，在出租人未履行通知义务时，仍应对优先购买权行使期限作出限制，以避免出租人与承租人间利益调整的失衡。我国审判实践普遍认为出租人须在向第三人出卖房屋前通知承租人，承租人应当在接到通知后的3个月内决定是否行使优先购买权。因此，“3个月”系承租人优先购买权的行使期限，即规定承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使优先购买权，具体期限可保持与出租人为通知义务时效一致，即3个月，起算点为自承租人知道或应当知道出租人与第三人订立买卖合同之日起开始计算。 另外，由于形成权只要权利人单方的意思表示就可使权利形成、变更或消灭，对相对方的权利或第三人的权利影响非常大，故作为形成权的优先购买权的期限既不能太长也不能太短。鉴于我国合同法第五十五条对可撤销合同的撤销权和第七十五条对债权人撤销权规定的除斥期间均为一年，而这两种撤销权都属形成权，因此，关于承租人优先购买权行使的经过期间可类推适用一年的除斥期间，逾期，承租人的优先购买权则绝对归于消灭。　　需注意的是，如前所述，当承租人优先购买权因出租人向善意第三人出卖而无法实现时，承租人可向出租人主张侵权损害赔偿，该主张系因优先购买权受侵犯而产生的救济权利，性质上属请求权，故应适用诉讼时效制度，应自知道或者应当知道权利受侵害时起两年内行使。