案例简介]

2009年4月22日，陈先生通过中介公司欲向林先生购买闵行区虹许路上的一套房屋，当日由三方签订《房地产买卖居间合同》，约定，陈先生在签署本协议之日起两日内，由陈先生向林先生交5万元作为定金。同时，由陈先生向银行申请贷款。约定，如陈先生未通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则应在银行作出不予通过决定后10日内将不足额度补足。当日，陈先生将1万元款项交付给中介公司。4月23日，林先生确认收到陈先生委托中介公司转付的定金1万元。

由于贷款问题搁浅，致使房屋买卖随之搁浅。由于林先生拒绝归还1万元，陈先生诉至法院要求中介公司赔偿。诉称当时中介公司承诺办理首付3成，贷7成的手续，但之后又称由于政策调整无法兑现，因此未能签订买卖合同，完全是中介公司的过错。

中介公司辩称，根据居间合同的约定，如陈先生贷款额度不足应补足，且该合同明确了1万元款项已交给了林先生，因此要求驳回诉讼请求。

法院认为，由于陈先生支付的1万元款项已由中介公司转交给了林先生，而陈先生在经法庭释明后仍未向林先生主张其支付的款项，因此无法来断定陈先生实际已经损失了所交付的1万元。由于陈先生没有穷尽全部司法救济途径，因此其向中介公司主张经济损失的请求，显然缺乏事实依据和法律依据，其诉讼请求，难以支持。日前，闵行区法院作出驳回陈先生诉讼请求的一审判决。

[律师评析]

虽然陈先生与林先生没有签订二手房买卖合同，但是如果双方在中介居间介绍下，所签订的房地产买卖居间合同，具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效，除非双方在签订的协议中特别注明以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的除外。

协议中约定，如陈先生未通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则应在银行作出不予通过决定后10日内将不足额度补足。该付款条件是双方合意，真实意思的表现，受法律保护。

如果买家信赖中介公司承诺代办贷款的申请手续，对于该承诺应当需要取得中介的书面承诺，否则买家不能得到保障。如果该贷款成数因政策变化原因存在变数，建议在合同中引用合同法司法解释二第二十六条的形势变更条款，主张合同的解除，以使买家陷入被动局面。