随着本市房地产市场的日渐成熟、规范，二手房买卖也越来越规范。目前，上下家往往会忽视买卖中的一些细节问题和“小钱”，如屋内附属设施的交付，入户时是否需付手续费等。在此，笔者总结了二手房买卖实践中常见的几个实用问题提请大家注意。

　　详细约定屋内附属设施

　　如今二手房买卖中，不少上下家都会约定总房价款包含房屋内部的装饰装修、家电家具，或是由上家折价后卖给下家。由于屋内附属设施的价值和房价相比相对较低，因此不少下家往往只关注买卖合同中房屋的价格、能否及时办理过户手续及房屋是否有质量问题等，忽略了一些细节问题，如装饰装修是否需要另外支付钱款，屋内的电器家具能否正常使用，承诺赠送的家电是否缺少等。

　　我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。有些上下家在合同中如此约定：“房屋转让价格已经包含屋内所有装饰、家具等，并随房屋一并转移交付。”据此，下家有权要求上家把屋内所有的装饰、家具等一并交付。但是，由于这样的合同条款中对屋内附属设施的约定过于模糊，对于具体有哪些家具并未一一列明，因此，如果上家搬走了屋内的部分家具或电器，当下家要通过法律途径维护自己的权利时会有很大难度。因为我国民事诉讼采用“谁主张，谁举证”的原则，对于看房时屋内究竟有哪些家具，下家很难拿出过硬的书面证据。

　　对于下家来说，如何维护自已的权益呢？首先，在买卖合同附件二“房屋内附属设备状况及室内装饰情况”中，应尽可能把随房屋一同转移的家电、家具的数量、种类、型号等详细列明；其次，如果无法详细列明的，则尽量要求下家应承诺房屋交付时屋内附属设施保持原状，如有损坏、缺失应承担相应责任。房屋转让价格如果已包含了上述装饰、物品，则上家应保证能够正常使用；如果是属于赠送性质的，上家对于有瑕疵的赠与物不承担责任，但上下家最好约定赠与物能够正常使用，否则这样的赠送毫无意义。

　　代理、经纪、置换、收购的区别

　　房产中介最为主要的业务类型有两种：一是委托代理。委托人和中介公司签订一份委托合同，由中介代为买房、卖房等。中介以委托人的名义进行活动，而且要参与合同的洽谈、协商。收费方面，按照政府主管部门的规定收取佣金，而且不能赚取差价。二是居间介绍。中介公司根据业主提供的房源信息促成上下家的买卖。在这种业务中，中介公司不参与合同的洽谈、协商。收费方面，中介公司只有在交易成功的情况下才可以向双方收取费用。

　　除了上述两种业务类型外，房产中介还会提供置换(差价换房)、收购等业务。置换不是买卖的概念，仅针对公房而言，早期称为公房调配。中介公司可以向双方收取手续费。收购是指中介公司先把业主的房子买下来，再转手卖掉。在这种业务中，中介公司可以赚取差价。不是所有的中介公司均可从事收购业务，除非其在营业范围中列有此项，否则是违规行为。

　　二手房买卖的上下家在和中介公司签订协议的过程中，应明确与中介之间的具体委托事项，要注意中介的操作是否符合规定，收费是否合法。

　　仔细检查房屋有无质量问题

　　由于目前上市的二手房，大多数已经居住了三五年乃至十年以上，质量上有否问题或是否已经有过大修，下家都应仔细检查。具体来说，可从下面四个方面入手：(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或将厨房一间分隔成两间等；阳台是否是业主自己擅自封闭的，这还涉及到面积如何计算的问题。

　　(二)要注意观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，如有无房间终年不见阳光；屋内管线是否太多，走线是否合理；天花板、屋顶是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或脱皮等明显问题。