案件来由：物业费被增加
2009年10月31日是银城物业公司与南京市御道家园小区签订的《物业服务合同》的到期日。在这之前，该小区业委会筹备召开了业主大会，由全体业主进行投票表决并开展相关工作。合同到期前五天，业委会发布公告，称业委会根据大部分业主的意愿与银城物业商谈续约事宜，并将物业费标准由每月每平方米1.2元提高至1.6元。以100平方米的房子为例，原先每年的物业费是1440元，每月增加4角钱后，全年的物业费将达到1920元，增加了480元。
小区共有业主441户，选票发放396票，因无法联系等原因未发选票45票，经投票开箱清点，共有357户业主投票，还有39户未投票，在已经投票的357户业主中，同意优先与银城物业续约的为332票，选择二类三级服务（1.2元/月）标准的80票、选择三类三级服务标准（1.36元/月）的73票，选择三类四级服务标准的（1.6元/月）190票，其余14票弃权。
小区部分业主对此提出了疑问：按照《物权法》第七十六条的规定，小区业主可共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，而决定改事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即简称的“双过半”。当时投票的总票数是396票，同意1.6元/月物业费标准的业主票数是190票，没有达到396票的一半198票，部分小区业主认为，业委会在此情况下通过提高物业费标准的提议不符合《物权法》的规定。而业委会的回复为，在统计票数时，业委会将未投票的39户和投弃权票的14户计入赞成票行列，这样投赞成票的票数就达到了243票，占总发放票数60%以上，达到了双过半的标准。在双方协商无果的情况下，御道家园的16名业主将业委会和物业公司共同告上了白下区法院。
一审判决：提前告知就合法
作为原告的16名业主们认为，《物权法》中“双过半”的条款应是一个硬性规定，必须是明确投赞成票的业主双过半，业委会提议才可以得到通过，原告业主们据此认为，当初业主投票时关于物业费涨价的提议没有得到通过，应属无效。将领票未投和投弃权票的业主计入赞成票行列，法律依据何来？面对原告16名业主的质疑，作为银城物业公司的委托代理人，江苏法德永衡律师事务所杨焘律师在庭审中表示，根据御道家园小区首次业主大会制定的《议事规则》第22条：“业主未在规定的时间内或规定的地点反馈意见或者提出同意、反对、弃权意见的，即业主未投票的，视为同意相关文件并接受选举结果”，《议事规则》在小区早已公示，之前也适用过多次，均未被业主质疑，在投票前，业委会又在小区张贴了5号公告，申明“未参加投票和弃权的业主均视为同意最多业主意见”的规则，如今根据提前告知所有业主的两项规则计算票数也应有效。
白下区法院经审理认为，业委会在投票前公示了《议事规则》和第5号公告，所有业主对投票规则应是明知的，因此业委会将领票未投和投弃权票的票数计入赞成票并不违背小区内多数业主的意愿，也不违法法律的禁止性规定，应属合法有效。2010年11月底，法院一审驳回了原告16位业主的诉求。
律师建议：积极参与明确态度
据了解，原告的16位业主已经选择上诉。而在本案一审判决后不久，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，其中第2章第26条规定，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。按照这条规定的法理精神，二审对原告16位业主明显不利。
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