南京物业管理办法 《南京市物业管理办法》已经2002年2月1日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2002年4月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长 罗志军
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二零零二年二月二十日

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内的物业管理。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条 南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

第四条 物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。

物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章 业主自治管理

第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

第六条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

（二）业主委员会委员的选举权和被选举权；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）选择物业管理企业；

（五）与所交纳物业管理费用相符的服务；

（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；

（五）按照有关规定交纳维修基金；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一个平均数增加一票；业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。