律师解读《物业管理条例》

全面解读《物业管理条例》的基本内容
《物业管理条例》（以下简称《条例》）共七章七十条，其主要解决了以下问题：

■“扯皮”难题将得以破解

《条例》第六章明确规定了业主和业主大会、业主委员会的各项权利、地位及职责，避免了《条例》出台前因权利、职责不清而发生的业主与业主大会、业主委员会之间“扯皮”的现象。

一、关于业主
根据《条例》规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中主要享有下列权利：
（一）接受服务权，即业主有权依照协议的约定享受物业公司提供的物业管理服务；
（二）提议权和建议权，即有权提议召开业主大会，并就物业管理及制定和修改业主公约等事项提出建议；
（三）投票权，即有权参加业主大会会议，并享有业主委员会委员的选举权与被选举权；
（四）监督权，即有权监督业主委员会的工作，监督物业公司的服务以及物业共用部位、共用设施、专项维修资金的管理与使用；
（五）知情权，即对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用以及专项维修资金等的使用情况享有知情权。

二、关于业主大会的性质与职责
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构，代表和维护该区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会的主要职责如下：
（一）制定和修改包括业主公约、业主大会议事规则、物业管理方面的规章制度等涉及物业管理方面的重要文件；
（二）选举、更换业主委员会委员，并监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用续筹方案，并监督实施。

三、关于业主委员会的性质与职责
业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责如下：
（一）召集及报告的职责，即召集业主大会会议，并报告物业管理的实施情况；
（二）签约权，即代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同；
（三）监督和协助的职责，即监督和协助物业公司履行物业服务合同，监督业主公约的实施。

■公共建筑和公共设施用途不得随意改变

为维护业主的共同利益及公共利益，《条例》第50条明确规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主确需改变的，须具备下列条件：
一、不违反相关法律、法规及规章的规定；
二、办理相应的审批手续。
在办理相关手续后，还须告知物业公司。
物业公司需要改变的，则应报业主大会通过后，由业主依法办理相关审批手续。

■物业管理的服务内容须在合同中明示

为避免因物业服务合同约定不清而损害业主的合法权益，《条例》第35条规定物业服务合同应当具备的主要内容，即：
一、物业管理事项，即物业管理包含的内容；
二、物业管理的服务质量要求；
三、物业管理服务费用的收取，包括具体收费标准及费用支付时间等；
四、合同双方的权利义务；
五、专项维修资金的管理与使用；
六、物业管理用房的面积、位置、使用要求等；
七、合同期限；
八、违约责任。

■住房共用部位维修资金要专款专用

为维护全体业主的共同利益，《条例》对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理、使用等做出专门规定。
首先，《条例》第7条明确交纳专项维修资金是业主的法定义务，并明确业主的范围既包括住宅物业的业主，也包括住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主；
其次，《条例》规定了专项维修资金的所有人为业主；
再次，《条例》规定了专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。