新《南京市物业管理办法》解读

新的物业管理办法扩大了适用范围，对目前矛盾不断的业主大会、物业管理用房、小区停车等问题，都有一个明确可行的说法。

　　关键词一：物业管理

　　小区可分多个物管区域

　　【法规变化】：《办法》第六条规定：若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在5万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　【专家解读】：现在住宅小区动辄几十万平方米，有的多达上百万平方米，一个物业管理区域的做法，不仅使业主大会难以召开，而且决议执行还会遭遇区域差异等诸多问题。对此，郭宏定解释说，多个独立物业管理区域的划分，实际上更利于同一区域内物业的灵活管理。

　　严格前期物管招投标

　　【法规变化】：《办法》第二十一条规定，住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万平方米，或者别墅总建筑面积低于1万平方米的，经主管部门批准，开发商可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　【专家解读】：业主大会成立前的物业管理合同的签订，必须经过招投标程序和备案程序，以杜绝建设单位随意签订物业服务合同、制定收费标准，造成对业主利益的侵害。