各种情况下离婚房产如何分割 　离婚案件中，除了孩子抚养问题，离异者最关注的就是房产的分割。由于房产价值大，在婚姻财产中所占的比重大，因此，在相当数量的离婚案件中，就是因为夫妻双方就房屋分割不能达成统一意见才起诉到法院的。而在我们国家，房屋的问题又非常复杂，既有公房也有私房，私房中不仅有商品房也有售后公房;既有城市房屋也有农村房屋等等。因此，离婚案件中，房屋的分割是比较复杂的问题。

　　一、商品房的分割

　　1、一方婚前付了全部房款，并取得了房产证的

　　一方婚前付清了全部房款，并取得房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

　　2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的

　　这和第一种情况本质上是相同的，唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下，也是婚前财产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。

　　3、一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款

　　夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属及分割，不同省市的司法实践对此有不同的规定，笔者参考了上海市高院的解释，将此种情况下的房屋归属分为以下三种情况：

　　(1)夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

　　需要指出的是：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。

　　(2)对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

　　(3)对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。

　　4、双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权的

　　这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：(1)不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。(2)房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。(3)如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。如，罗小姐与谢先生2000年结为连理，2002年二人花了70万买了一套两室两厅的商品房，首付30万元，贷款40万元，房产证上只写了谢先生一人的名字。到了2005年，二人关系逐步恶化，准备协议离婚。此时，该房屋的价值涨到120万，但还有30万的贷款没有还。改房屋如何分割?此时夫妻可以分的部分就是，120万元的现值减去30万元贷款后的90万元，每人可分得45万元。如果谢先生要房子，应补偿罗小姐45万元，由谢先生单独偿还剩余的本金及利息。

　　5、房产证上有第三人名字的

　　实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割;(2)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。