小产权房建设、交易的法律后果

　　作为规范小产权房的评判依据，主要是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

　　根据上述法律规定，结合目前小产权房的现状，可以对小产权房建设、交易的法律后果作如下分析：

　　(一)从建房土地来源上分析，建设小产权房的法律后果

　　1.关于利用农村宅基地建设的住宅。根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权。国务院办公厅1 999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。可以看出，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系.不允许转让。在房地一体的格局下，买房人不仅是买房，实际上也是买地，售房人在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，故是法律法规明确禁止的。因此，此类“小产权房”是不能向本集体经济组织成员以外的第三人转让或出售的。此类房屋在本集体经济组织成员相互之间虽然可以转让、置换，但办理过户手续，还受到《土地管理法》规定的“一户一宅”原则的限制。

　　2.关于建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅。根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村建设用地除宅基地外，只能经审批后用于建设乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，而不得建设商品住宅。任何人利用乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业等乡(镇)村建设用地建设“小产权房”，既违反土地管理法，也违反城乡规划法，该种建筑属于违法建筑。

　　3.直接利用农用地(耕地、基本农田)建设的住宅。此类“小产权房”没有任何审批手续，严重危害了我国的耕地保护和粮食安全，违反了国家对耕地的强制性保护，属于严重违法的建筑，依法应予拆除。

　　(二)从合同效力上看

　　1.开发商与乡村土地所 小产权房相关法律问题探析有方簦署的合作协议、联建协议，因为违反了我国《土地管理法》第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，并违反了该法第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，因此，根据我国《合同法》第52条关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，上述合同均是无效的。

　　2.对于开发商与买房人签署的买卖合同，因为此类售房没有也无法取得预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方的房屋买卖合同亦无效。

　　(三)对于购房人而言 根据《土地管理法》第76条的规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分：构成犯罪的，依法追究.