国有土地使用权法律知识

　　国有土地使用权转让程序

　　一、单位用地转让

　　1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

　　2、审查

　　接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。

　　如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

　　3、现场勘察

　　现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

　　4、地价评估，并提供报告书

　　审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买;价格过高的，可建议采取必要调控措施。

　　5、填写转让审批表

　　认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

　　6、审批

　　审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

　　7、交纳有关税费

　　8、登记编号

　　审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

　　9、土地使用权变更登记

　　经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。

　　备注：

　　1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书(判决书)，协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。

　　2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让;或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

　　3、转让合同应经过公证。

　　4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。

　　5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变;更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。

　　6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。

　　二、个人住宅转让

　　个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：

　　1、须有宗地共有人同意转让意见;

　　2、个人转让应以当场签押为准;

　　3、个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额

　　1%有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。

　　国有土地使用权转让包括哪些种类?

　　国有土地使用权转让的种类包括：

　　⑴依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清地价后进行的土地使用权转让;

　　⑵已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的;

　　⑶减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;

　　⑷为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;

　　⑸人民法院裁定，需要处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让;

　　⑹成片开发区土地使用权的转让。

　　国有土地使用权应如何转让?

　　(一)出让或承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件;

　　(二)土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记;

　　(三)受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让;

　　(四)土地使用权抵押应当依法办理抵押登记;

　　(五)划拨用地建房后出租的，租金中所含土地收益应上缴国家;

　　(六)国有土地使用权转让，转让双方应如实申报成交价格。

　　国有土地使作权转让的权利义务规定

　　国有土地使作权转让的权利义务规定

　　土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

　　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

　　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外

　　国有土地使用权转让的定义

　　国有土地使用权转让的定义

　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

　　协议出让国有土地使用权规定

　　中华人民共和国国土资源部令 第21号

　　《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。

　　部长　田凤山

　　2003年6月11日

　　第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。