邓新德与被上诉人李国良房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）邓新德，男，1977年2月2日出生，汉族，个体经营户，住益阳市朝阳鹿角园市场内。
委托代理人王建波，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李国良，男，1962年11月11日出生，汉族，个体经营户，住南县南洲镇仁里巷5号附60号。
委托代理人林俐，湖南小千律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人邓新德与被上诉人李国良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民一初字第867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓新德及其委托代理人王建波，被上诉人的委托代理人林俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年5月29日，案外人罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订承包合同，整体承包鹿角园市场，2003年4月14日，罗元军作为甲方以益阳市朝阳鹿角园市场名义与邓新德作为乙方签订门面承租合同，将其市场中心区西头门面出租给李国良。合同约定：承租面积为398m2；承租期5年，5年总租金108 000元；付款方式半年一次，租期自2003年7月1日起至2008年7月1日止；甲方负责乙方经营用电的支线架至门面外；门面内部装修的一切费用均由乙方自行负责；5年内如果甲方违约，甲方必须赔偿乙方的所有损失；5年内乙方如中断承租，所有装修设施无偿交市场所有，并赔偿（甲方）所有损失；5年后甲方按市场行情优先乙方续租，如果甲方另找承租户，由甲方赔偿乙方的装修费用。合同签订后，邓新德对其门面进行了装修，经益阳市赫山区银天法律服务所委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司评估，其装修及设施费为149 068元，邓新德评估费3000元。2004年10月26日，罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会终止整体承包合同。2004年11月1日，李国良与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订鹿角园综合市场房屋及设施租赁合同，整体承包鹿角园市场。李国良整体承包鹿角园市场后，未与邓新德签订租赁合同，邓新德仍按其与罗元军签订的门面租赁合同向李国良交纳租金。2008年4月2日，邓新德向鹿角园市场管理部提出续租5年的书面报告，2008年7月15日，益阳市鹿角园市场向邓新德发出书面告知函，通知邓新德于2008年7月18日前腾空所租门面，邓新德辩称未收到。同年8月2日，李国良以益阳市鹿角园市场名义向邓新德发出关于继续租赁鹿角园市场门面的函，函告邓新德“原租赁的398 m2门面自2008年7月1日到期，鉴于你曾书面提出续租要求，原租赁的398平方米门面自2008年7月1日起，租金标准调整为6万元／年，按半年一次交纳租金，每半年度租金于上个半年度届满前一个月（内）交清，如不同意接受以上租赁条件，请于收到本函5日内将门面腾空交还市场或门面业主，并按上述标准交付清前段租金”。邓新德收到该函后认为租金过高，经与李国良协商未能就续租达成共识，也没有将租赁门面交付给李国良。为此双方酿成纠纷，李国良诉至法院。
原审法院认为，案外人罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订鹿角园综合市场房屋及设施承包合同，取得鹿角园市场的承包经营权后，与邓新德签订门面承租合同，将其中部分门面出租给邓新德，系双方真实意思，合同合法有效。罗元军与姚家湾资产管理委员会终止承包合同后，李国良又与姚家湾资产管理委员会签订承包合同，整体承包鹿角园市场。李国良虽未与邓新德重新签订租赁合同，但邓新德仍租赁使用了该门面，并按与罗元军租赁合同约定的租金向李国良交纳了租金，应视为罗元军与李国良合同权利义务的转移。合同期届满后，李国良依法享有收回租赁物，重定续租条件的权利，邓新德依法享有续租权和返还租赁物的义务。原租赁合同期限已届满，邓新德未能与李国良签订新的租赁合同，李国良要求邓新德腾空并退还占用门面的诉讼请求，法院予以支持，但李国良要求邓新德赔偿经济损失3万元的诉讼请求，因未向法庭提供充分证据，不予支持。租赁合同期限届满后，邓新德继续占用门面应视为邓新德与李国良系不定期租赁合同关系，邓新德应依原合同约定的租金标准向李国良支付实际占用门面期间的租金，即从2008年7月1日起计算至交付门面之日止。邓新德关于李国良提出续租的租金太高，恶意造成其欲续租而不能续租的抗辩意见，因邓新德无证据证实李国良有恶意行为，且邓新德装修其租赁门面后，实际已使用5年，合同约定期限已届满，邓新德的抗辩理由不能成立，应不予支持。因邓新德所提交的湖南恒永房地产评估咨询有限公司的房地产估价结论报告系其单方行为，其估价结论不能作为定损的依据，且合同已约定在租赁期限届满后若邓新德不能续租应退还门面给出租人，故对邓新德要求李国良赔偿装修损失费152 100元的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决： 一、限邓新德在判决生效后十日内腾空占用的益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会的鹿角园市场面积为398平方米的门面退还给李国良，并按1800元／月支付李国良门面租金(108 000元÷5年÷12个月=1800元／月)，计算时间从2008年7月1日起至2008年11月30日止。二、驳回李国良的其他诉讼请求。三、驳回邓新德的反诉请求。案件受理费1750元，由李国良负担400元，由邓新德负担1350元。反诉费1670元由邓新德负担。