原告魏守建与被告彭水县东门法律服务所房屋租赁合同纠纷一案

原告魏守建，男，生于1958年4月1日，汉族，干部，住重庆市彭水县汉葭镇绸缎街９组。被告彭水县东门法律服务所（原彭水县中心法律服务所）。住所地：重庆市彭水县汉葭镇石嘴街61号。法定代表人王文海，该服务所主任。原告魏守建与被告彭水县东门法律服务所（原彭水县中心法律服务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月13日受理后，依法适用简易程序于2008年3月10日公开开庭进行了审理。原告魏守建，被告彭水县东门法律服务所（原彭水县中心法律服务所）法定代表人王文海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年2月13日被告为了改善办公条件，需租赁原告位于彭水县汉霞正石嘴街61号第二层的房屋，经双方平等协商，达成住房协议，协议约定：房屋租金从2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；每年租金为20000元，每年租金在当年4月30日前付清；承租期内，任何一方违约，均按总租金的20%赔偿对方的经济损失。尔后，被告按约支付了2004年3月1日至2006年2月28日期间的全部租金，但2006年3月1日至2008年2月29日期间的全部租金，被告仅支付了15000元，尚欠25000元。经原告多次催收，被告均以暂时无钱支付为由拒付。现原告以被告违约，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的租房协议；2、由被告向原告清偿拖欠的2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金25000元；3、由被告按合同约定以总租金的20%向原告支付违约金；4、由被告承担本案的讼讼费用。原告为证明自己的主张,向法庭提供了如下证据：1、租房协议。证实原、被告双方约定的房屋租金数额和支付方式及违约责任；2、重庆市彭水县司法局同意重庆市彭水县中心法律服务所名称变更为重庆市彭水县东门法律服务所的批复。证明系原重庆市彭水县中心法律服务所的名称变更，重庆市彭水县东门法律服务所是适格主体，故重庆市彭水县中心法律服务所的权利义务应由重庆市彭水县东门法律服务所承继；3、重庆市彭水县东门法律服务所的年度检查审核登记表，证明彭水县东门法律服务所的主体资格状态。被告辩称，自己不是本案的适格被告主体；被告只欠原告20000元的租金；租房协议第七条的违约责任不适用于第二条“房屋租金每年为20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在当年4月30日前付清”的规定；自己之所以未按时向原告支付房租是因为原告出租的房屋发生水管破裂，把王文海个人经营的玉轩茶楼和被告单位办公室全部淹没，造成重大损失，需要与原告理赔结算，而原告拒绝赔付，故发生延迟支付房租的过错在原告方；如原告要提前解除合同，需要赔偿被告因装修办公室产生的费用。被告为证明自己的主张,向法庭提供了如下证据：1、重庆市彭水县东门法律服务所的执业证书和税务登记证。证明重庆市彭水县东门法律服务所是新设立的，与重庆市彭水县中心法律服务所无关，不应承担本案的权利义务；2、原告给被告出具的房屋租金收条。证明被告已交了2006年3月1日至2008年2月29日止的部分房屋租金20000元。3、装饰工程承包合同。4、 财产损失鉴定书。经审理查明，2004年2月13日原告与被告签订合同，将原告位于彭水县汉霞正石嘴街61号第二层的房屋租赁给重庆市彭水县中心法律服务所。协议约定：房屋租金从2004年3月1日起至2009年2月28日止，共五年；房屋租金每年为20000元，第一年租金在2004年8月30日付清，以后每年的租金在当年4月30日前付清；承租期内，任何一方违约，均按总租金的20%赔偿对方的经济损失。被告按约支付了2004年3月1日至2006年2月28日期间的全部租金，2006年3月1日至今仅支付租金15000元。根据证据同时查明，重庆市彭水县中心法律服务所是经彭水县司法局批复同意，名称变更为重庆市彭水县东门法律服务所。以上事实，有原被告的当庭陈述及当事人提交的证据相佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点：首先是重庆市彭水县东门法律服务所被告主体适格与否的问题，根据彭水县司法局的批复，显而易见被告仅仅是名称的前后变更，其主体是适格的；其次是2006年3月1日至2008年2月29日期间的租金，被告向原告支付的具体数额，现予评判：从被告提供的原告给被告出具的房屋租金收条来看，被告在2007年3月30日和2007年4月27日两次分别交纳了10000元房租，但2007年3月30日的收条明确记录了“今收到彭水县中心法律服务所2005年3月1日至2006年2月29日的部分房屋租金5000元；2006年3月1日至2007年2月28日的部分房屋租金5000元，合计10000元整。”从中可以看出被告于2007年3月30日交了2006年3月1日至2007年2月28日的房租5000元，加上2007年4月27日所交10000元，两次合计交纳为15000元，故被告尚欠原告2006年3月1日至2008年2月29日两年期间的租金25000元。第三，关于原告主张的解除《租房协议》的问题，因原、被告在《租房协议》中未有拖延租金可以解除合同的约定，同时因《租房协议》的解除会给承租人在房屋上的添附带来相应损失，以不解除《租房协议》更为适宜。第四，关于原告主张按租金总额的20%计付违约金的问题，因《租房协议》中约定了房屋租期为五年，每年租金为2万元，加上被告迟延交纳房租的违约事实，及协议中对违约责任的明确约定，原告的此项请求符合协议约定及法律规定，本院予以支持，即支持10万元的20%，计20000元的违约金。第五，至于被告以未按时向原告支付房租是因为原告出租的房屋发生水管破裂，把王文海个人经营的玉轩茶楼和被告单位办公室全部淹没，造成重大损失，需要与原告理赔结算，而原告拒绝赔付，故发生延迟支付房租的过错在原告方的辩解理由，因财产损害赔偿与支付租金是两个法律关系，故被告的观点，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、由被告重庆市彭水县东门法律服务所于本判决生效后10日内支付尚欠原告魏守建的房屋租金25000元。二、由被告重庆市彭水县东门法律服务所于本判决生效后10日内支付给原告魏守建违约金20000元。三、驳回原告魏守建的其它诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元由被告重庆市彭水县东门法律服务所承担。如果未按本判决指定的其间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 龚节华 二00八年三月二十日书 记 员 王一风