成都江东置业有限公司与钟了了商品房买卖合同纠纷案

四川省成都市中级人民法院
民　事　判　决　书

（2007）成民终字第2752号

　　上诉人（原审被告）成都江东置业有限公司。住所地：成都市锦江区幸福梅林醉香路精品梅园。
　　法定代表人周助平，总经理。
　　委托代理人刘霞，四川蓉城律师事务所律师。
　　委托代理人李泽民，四川蓉城律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）钟了了，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住xx市xx区x路x段x号x栋x单元x号。
　　委托代理人李蓉，四川君士达律师事务所律师。
　　委托代理人伍声富，四川君士达律师事务所律师。
　　上诉人成都江东置业有限公司（以下简称江东置业公司）因与被上诉人钟了了商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2007）锦江民初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江东置业公司的委托代理人刘霞、李泽民，被上诉人钟了了的委托代理人李蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明，2004年5月22日，钟了了与江东置业公司签订《商品房买卖合同》，约定钟了了购买江东置业公司开发的位于成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”5幢2单元6楼3号房屋，建筑面积149.29平方米，总价398604元，交房时间为2005年6月30日。合同第十五条约定，江东置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因江东置业公司的责任，钟了了不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由江东置业公司按已付房价款的银行同期贷款利息（率）向钟了了支付违约金。合.同签订后，钟了了按约交付了房价款389819.71元，江东置业公司于2005年6月30日交付房屋。江东置业公司于2006年5月15日取得了“阳光水岸”房屋的大产权，同年7月11日，钟了了取得了所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，钟了了尚未取得所购房屋的国土使用权证。
　　上述事实有双方均无异议的《商品房买卖合同》、购房发票、“阳光水岸”大产权证、“阳光水岸”5幢2单元6楼3号房屋的分户产权证、成都市房管局所有权登记信息告知单及双方在庭审中的陈述在案为证。
　　原审法院判决认为，江东置业公司与钟了了签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，江东置业公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，钟了了不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江东置业公司应承担违约责任。江东置业公司虽已于2006年5月15日取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助钟了了取得房屋权属证书，且未提供证据证明其不能在规定期限内取得房屋权属证书并非江东置业公司的原因，故江东置业公司应支付从2006年1月1日起至钟了了取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
　　关于双方争议的逾期办证违约金的计算截止时间及房屋权属证书是否包括国土使用权证。对此，原审法院认为，买卖合同关系中，出卖人的交付行为不仅包括实物交付，同时还包括权利交付。江东置业公司交付房屋的行为，仅完成了实物交付，其还应履行权利交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了房地产权属登记制度，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。基于上述规定，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现钟了了尚未取得房屋的国土使用权证，江东置业公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止。因此，江东置业公司关于计算违约金截止至产权证办理之日的辩称主张有违法律规定，不能成立。