何均宝、佛山市城区成业房地产服务公司与黄继红、佛山市城区升平劳动服务公司、欧伟坚、黄伟锋房屋买卖合同纠纷案

广　东　省　佛　山　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2005)佛中法民五终字第487号

　　上诉人(原审被告)何均宝，男，1940年7月17日出生，汉族，住所广东省开平市水口区海燕乡十四村。
　　上诉人(原审被告)佛山市城区成业房地产服务公司(以下简称成业公司)。住所佛山市禅城区大福南路兆宏楼701室。
　　法定代表人何均宝，经理。
　　上列二上诉人委托代理人刘世辉，广东禅都律师事务所律师。
　　上列二上诉人委托代理人叶超强，广东禅都律师事务所律师助理。
　　被上诉人(原审原告)黄继红，女，1953年3月16日出生，汉族，住所佛山市禅城区群乐街2号701房。
　　委托代理人邵杭，国信联合律师事务所律师。
　　委托代理人彭建芬，国信联合律师事务所律师。
　　原审被告佛山市城区升平劳动服务公司(以下简称升平公司)。住所佛山市禅城区松风路36号。
　　法定代表人杨润泉，经理。
　　原审被告欧伟坚，男，1966年1月17日出生，汉族，住所佛山市禅城区南堤路42号105房。
　　原审被告黄伟锋，男，1968年5月16日出生，汉族，住所广州市花都区西边乡珊瑚四队。
　　上诉人何均宝、成业公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
　　原审判决认定：黄继红于1996年9月26日与成业公司签订《购房合同书》，约定：“成业公司将座落于佛山市季华路华远村光明二巷(里水乡)五楼套间转让给黄继红，套间建筑面积149平方米，单车房建筑面积11.89平方米，总面积160.89平方米，购房单价为每平方米1500元，购房总额241335元；双方签订合同时，黄继红将购房款一次性付给成业公司；成业公司协助黄继红办理契证，而办理的费用，按房管局的政策，由双方按规定各自承担；若本楼房不能办理产权契证，则黄继红将本楼房退回成业公司，而黄继红所付的购房款，则在‘鸿翔幼儿园工地’工程款中扣减；双方签字即生效，具有永久性法律效力，双方按合同执行，如有单方违约，违约方必须向对方赔偿经济损失”。合同中没有约定办证时间。签订合同的当日，成业公司将讼争房屋交给黄继红。黄继红于同月27日向成业公司支付了购房款241335元，成业公司向黄继红出具了收据。讼争房屋至今尚未办理所有权属证书，为此，黄继红起诉，请求：1、认定黄继红与成业公司签订的《购房合同书》无效，成业公司退还购房款241335元，何均宝、欧伟坚、黄伟锋承担连带责任；2、成业公司支付购房款利息125334。81元，何均宝、欧伟坚、黄伟锋承担连带责任，升平公司承担清算责任。3、成业公司、升平公司、何均宝、欧伟坚、黄伟锋支付黄继红律师费16000元；4、成业公司、升平公司、何均宝、欧伟坚、黄伟锋承担本案的诉讼费用。黄继红因聘请律师作为诉讼代理人支付了律师费16000元。成业公司名为集体企业，实为由被告何均宝、欧伟坚、黄伟锋出资的合伙企业，挂靠于升平公司进行经营。本案中没有升平公司收取挂靠费的证据。2002年11月26日，成业公司被工商部门注销营业执照，至今未成立清算组对其财产进行清算。另查，座落于佛山市澜石镇里水管理区华远村光明巷之三的土地权利人为蔡沛坚，土地用途为住宅，权属性质为集体土地所有权，所有权类型为批准拨用宅基地。
　　原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。成业公司与黄继红所签订的《购房合同书》性质为买卖合同，但成业公司未能提供证据证明讼争房屋为其所有，亦未能证明其受讼争房屋所有权人的委托处分该房屋，故成业公司无权处分讼争房屋，因此，其与黄继红所签订的《购房合同书》为无效合同。本案讼争的房屋座落于佛山市季华路华远村光明二巷(里水乡)，蔡沛坚拥有土地使用权的土地座落于佛山市澜石镇里水管理区华远村光明巷之三，成业公司未能进一步提供证据证明“光明二巷”与“光明巷之三”为同一地址，故成业公司认为蔡沛坚是讼争房屋的所有权人和土地使用人的抗辩理由不成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依据上述法律规定，黄继红要求成业公司返还购房款的请求于法有据，予以支持。因成业公司名为集体企业，实为由被告何均宝、欧伟坚、黄伟锋出资的挂靠升平公司的合伙企业，现该合伙企业已终止经营，因此应由合伙人即被告何均宝、欧伟坚、黄伟锋对合伙企业存续期间产生的债务承担清偿责任。升平公司作为被挂靠者，应对挂靠其经营的企业在收取挂靠费的范围内承担责任。鉴于升平公司并未实际收取成业公司的管理费，可免除其责任。成业公司不是讼争房屋的所有权人或有权处分房屋的人，其要求黄继红返还讼争房屋的租金的请求于法无据，不予支持。至于黄继红使用讼争房屋而形成的房屋使用费，应由产权人或有权处分房屋的人主张权利。由于讼争房屋的所有权人未能确定，故讼争房屋由黄继红返还给出售方即成业公司。成业公司明知其无权处分讼争房屋，却将该房屋出售给黄继红，而黄继红在未了解情况讼争房屋的权属情况下，购买该房屋，因此双方对合同的无效均有过错，责任相当，故双方对黄继红的购房款利息损失各承担50％的责任。黄继红于1996年9月27日向成业公司支付购房款，利息应从当天计算，但黄继红请求支付利息的时间是从1996年12月27日起计算，这是当事人的真实意思表示，予以准许。黄继红购房款的利息按中国人民银行同期商业贷款利率计算，从1996年12月27日起计至实际清偿之日止。根据责任的承担，由被告何均宝、欧伟坚、黄伟锋向黄继红支付上述利息的50％。由于黄继红自愿在利息中扣除房屋折旧费33787元，予以准许，故在被告何均宝、欧伟坚、黄伟锋支付的利息中扣除房屋折旧费33787元。关于律师费，由于双方并没有该项约定，故黄继红该诉讼请求于法无据，不予支持。被告欧伟坚、黄伟锋经法院合法传唤无正当理由不到庭，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决：一、何均宝、欧伟坚、黄伟锋于本判决生效之日起15日内向黄继红返还购房款241335元。二、何均宝、欧伟坚、黄伟锋于本判决生效之日起15日内向黄继红支付购房款利息(利息计算：按中国人民银行同期商业贷款利率计算，以本金241335元计，从1996年12月27日起计至实际清偿之日止的50％，再扣减房屋折旧费33787元)。三、黄继红于本判决生效之日起15日内将座落于佛山市季华路华远村光明二巷(里水乡)五楼套间退还给成业公司。四、驳回黄继红的其他诉讼请求。本案受理费8250元，由黄继红承担2480元，何均宝、欧伟坚、黄伟锋共同承担5770元。