区伟与周法权土地使用权转让合同纠纷案

广　东　省　佛　山　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2006)佛中法民五终字第580号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)区伟，男，1962年11月19日出生，汉族，住佛山市禅城区卫国路47号301房。
　　委托代理人黎永强、贺红涛，均系广东广立信律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)周法权，男，1975年2月2日出生，汉族，住佛山市禅城区丝织路8号。
　　委托代理人李成，系广东通利达律师事务所律师。
　　上诉人区伟因与被上诉人周法权土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认定：2005年8月24日，双方当事人协商一致，由区伟将其拥有使用权的一块土地[南府国用(95)字第特6077号，地号为01020388]出卖给周法权，总价款为198000元，土地过户手续费用由周法权负担。双方就土地买卖没有签订书面的合同，就周法权如何支付购地款及支付的时间也没有约定。当日，周法权向区伟支付了定金15000元。2005年12月6日，区伟与刘松签订了《土地使用权转让合同书》，约定区伟将上述土地转让给刘松，转让价格为140000元。区伟已将讼争土地过户给了刘松，现讼争土地登记的使用权人已为刘松。
　　另，号码为13809701012的手机为周法权所有，号码为13902809366的手机为区伟所有。2005年8、9月期间，双方当事人通过上述电话号码进行了联系。2006年7月4日，周法权起诉请求区伟双倍返还定金3万元。区伟为此提出反诉请求，请求判令周法权无权请求返还定金。
　　原审法院认为：区伟将讼争土地出卖给周法权，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是有效的民事行为。案件中，周法权已经按照约定支付了15000元定金给区伟，但区伟于2005年12月6日又将土地出让给第三人刘松，现土地登记的使用权人为刘松，区伟事实上已经无法将讼争土地交付给周法权。区伟称，周法权没有按照双方的约定于支付定金后一个月内支付剩余的购地款，且区伟多次联系周法权要求其付款均被周法权拒绝，有周法权电话的通话记录可以证明，实际上是周法权违约。法院认为，双方当事人就周法权如何支付购地款及支付的时间均没有书面约定，区伟称周法权应于支付定金后一个月内支付剩余的购房款没有任何依据，周法权对此又不确认，故法院不予采信。对于周法权电话的通话记录，因其只有通话的电话号码，并无通话的具体内容，并不能证明周法权拒绝支付购地款，也即无法证明周法权在交易过程中违约，且区伟无法提供其他证据证明周法权违约，故区伟应承担举证不能的责任。案件中，区伟在没有书面通知周法权的情况下于2005年12月6日将讼争土地转让给第三人，且已经办理了土地过户手续，故法院认定区伟违约，应承担违约责任，周法权请求区伟双倍返还定金共30000元，有事实及法律依据，法院予以支持。区伟请求周法权无权请求返还定金，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告区伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周法权双倍返还定金共30000元。二、驳回被告区伟的反诉请求。本案本诉受理费1210元、反诉受理费610元，合共1820元，由被告区伟负担。
　　上诉人区伟不服一审判决，向本院提起上诉称：一、在上诉人、被上诉人双方土地使用权交易过程中，存在违约行为的是被上诉人而不是上诉人，一审法院认定事实错误。1、从双方的证据材料来看，被上诉人的证据并不能证明其守约及上诉人违约的事实，应当承担举证不能的不利后果，上诉人的证据足以证明上诉人在交易过程中是按照双方的约定及法律的规定履行义务和行使权利的。⑴在一审过程中，被上诉人提供了收款收据和土地信息登记表等证据材料，该系列证据只能证明上诉人在收取被上诉人的定金三个多月后，将土地使用权转让给第三者这一简单的表面情况，但在本案中，证明这一事实并不能当然认定上诉人违约，根据法律的规定，若被上诉人在履行合同过程中，违反约定的，上诉人有权将标的物转让给第三者，也就是说即只有证明上诉人将土地使用权转让给第三者的原因是基于上诉人违约的事实，而不是基于被上诉人违约的事实和法律对于合同对方违约时守约方的自救措施和权利行使的规定，才能认定上诉人违约，但被上诉人的证据不能证明上诉人将土地使用权转让给第三者的原因是基于上诉人的违约。因此，不能认定在案中是上诉人违反约定。⑵同样，上诉人也向法院提供了收款收据、国有土地使用权转让合同书等系列证据，并申请法院调取了被上诉人的手机通话号码清单，这些证据形成了一个完整的证据链与事实、情理和人性相符，可以证明上诉人所称的“口头约定一个月付清余款，但被上诉人违反约定，未及时足额付清余款……”之情况，足以认定上诉人的主张。2、上诉人在收取被上诉人款项时，在收据中载明“定金”的同时另行在收据左边空白处加注“定金”的事实，已经表明上诉人对定金的法律含义和法律责任有非常的了解，同时也表明上诉人希望借此约定来约束双方严格按照约定履行义务的心理态度，在此情况之下，上诉人违反约定，冒着双倍返还定金的风险之同时再低价将土地使用权转让给第三者是不可能的，被上诉人起诉所称情况与事实、情理和人性均不相符，且无证据相佐证。3、从上诉人最终转让土地使用权的价格和时间来看，上诉人最终交易价格为人民币14万元，远远低于上诉人与被上诉人约定价格；最终交易时间为2005年12月16日，晚于上诉人与被上诉人交易时间三个半月，根据该内容，可以清楚看出：①上诉人转让土地使用权的事实，说明其不存在欺诈的可能；②上诉人在真正欲转让土地使用权、已经收取被上诉人定金、被上诉人多次催促交付余款的情况下，拒绝将土地使用权转让给被上诉人，而在三个多月后，以低于与被上诉人交易价格5。8万元的价格最终将土地使用权转让给第三者是违反情理、违背人性、根本不可能的。因此，一审法院认定上诉人违反约定，应当承担违约责任是错误的。二、在本案中，承担违约责任的应当是被上诉人，一审法院裁判不当。由于本案中存在违约行为的是被上诉人，而不是上诉人，根据法律的规定，被上诉人应当承担无权请求返还定金的违约责任，因此，一审法院裁判不当。综上所述，请求二审法院：1、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第468号民事判决；2、改判被上诉人无权请求返还定金；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。