上海书城与上海瑞福房产物业有限公司房屋租赁纠纷案

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2003)沪二中民二(民)终字第1147号

　　上诉人(原审原告)上海书城，住所地本市福州路465号。
　　法定代表人赵建平，总经理。
　　委托代理人张卫明，上海书城工作人员。
　　委托代理人董增祥，上海市金马律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)上海瑞福房产物业有限公司，住所地本市江西中路150号。
　　法定代表人周汉民，总经理。
　　委托代理人周谷鸣，该公司工作人员。
　　上诉人上海书城因房屋租赁纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2003)黄民一(民)初字第1338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年9月26日公开开庭审理了本案，上诉人上海书城的委托代理人张卫明、董增祥、被上诉人上海瑞福房产物业有限公司(以下简称瑞福物业)的委托代理人周谷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院查明：2000年9月28日，上海书城、瑞福物业签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》一份。约定瑞福物业将其管理的本市南京东路327?345号底、夹、二层部位(属东海大楼)的房屋出租给上海书城作为营业场所使用；租赁期限为5年，自2000年9月1日起至2005年8月31日止。合同签订后，双方按约履行。2001年，上海市国有资产管理办公室和上海市房屋土地资源管理局作为授权方将南京东路353号东海大楼1?6层、7?8层部分、地下室等房屋(包括上海书城承租的房屋在内)授权给上海友谊(集团)有限公司(以下简称友谊集团)，时间自2001年10月1日起。据此，瑞福物业及友谊集团联合发函给上海书城，告知上海书城原向瑞福物业承租的房屋已划归友谊集团，原由瑞福物业享有的东海大楼的权利义务也一并由友谊集团继承的事实，并告知上海书城原与瑞福物业签订的公有非居住房屋租赁合同作废，要求上海书城与友谊集团订立新的租赁合同。200l年10月1日起，瑞福物业接受行政命令不再对东海大楼进行管理。2002年3月11日，友谊集团取得南京东路353号1?5层等的房地产权证。2003年3月上海书城诉至原审法院，认为瑞福物业通知将上海书城租赁的直管公房授权给友谊集团是错误的，瑞福物业应仍是房屋出租人，故起诉要求继续履行双方签订的租赁合同。
　　原审法院审理中，瑞福物业辩称，瑞福物业原接受委托对东海大楼进行管理，2000年依据政府部门相关批文，东海大楼的部分房屋产权划归友谊集团经营，上海书城租赁的部分也划归友谊集团，瑞福物业据此于2001年10月1日退出管理，终止了和上海书城签订的租赁合同。据此瑞福物业认为，东海大楼划归友谊集团是政府行为，瑞福物业依据政府的有关文件退出管理，无法再与上海书城履行租赁合同，请求驳回上海书城的诉讼请求。
　　本案审理过程中，原审法院依职权取得下列证据：1、《国有房产授权书》(附国有企业集团房产授权清册)复印件一份，证明上海市国有资产管理办公室、上海市房屋土地资源管理局自2001年10月1日起将友谊集团租赁的直管公房授权给友谊集团，房屋座落本市南京东路353号，部位是1?6层全部、7?8层部分、地下室；2、《上海市房地产权证》复印件一份、证明友谊集团已于2002年3月11日取得本市南京东路353号1?5层等房屋的所有权。对上述证据双方均无异议。
　　原审法院认为，本市南京东路353号东海大楼作为国有房产。原由有关部门授权瑞福物业进行管理，瑞福物业据此与上海书城签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》。现上海市国有资产管理办公室、上海市房屋土地资源管理局根据有关政策将该房的l?6层全部、7?8层部分和地下室等部位授权给友谊集团，友谊集团并据此取得房地产权证，故应认定该房的经营管理权已归属友谊集团。瑞福物业根据有关行政主管部门的通知将管理权归友谊集团，其对系争房屋不再具有权利义务，即不再具有出租人的主体资格。上海书城坚持要求与特定的主体即瑞福物业继续履行《公有非居住房屋租赁合同》已无可能，其诉请难以支持。原审法院判决：上海书城要求上海瑞福房产物业有限公司继续履行双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。