广州龙城房产有限公司与梁慧英商品房买卖合同纠纷案

广　东　省　广　州　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2006)穗中法民五终字第1410号

　　上诉人(原审原告)广州龙城房产有限公司，住所地广州市二沙岛大道路263号聚龙明珠花园。
　　法定代表人战林胜，董事长。
　　委托代理人杨洁娜，广东法则明律师事务所律师。
　　委托代理人刘碧红，广东法则明律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)梁慧英，女，1959年10月6日出生，汉族，住广州市二沙岛新世界26号。
　　委托代理人刘龙，广东中汉律师事务所律师。
　　委托代理人曾擎丰，广东中汉律师事务所律师助理。
　　上诉人广州龙城房产有限公司、梁慧英因商品房买卖合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院(2005)越法民三初字第2080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　一审法院经审理查明：原告与被告于1995年10月11日签订《购房合约》，其中约定被告向原告购买位于广州市二沙岛九区聚龙明珠七座l、2楼A单元，建筑面积265平方米，实用面积225平方米，阳台花园面积15平方米，车位7号(3)(4)号；房价款港币4569818元。付款方式为按揭付款，待被告交齐30％房款后即签订《房地产预售契约》，待被告交齐首期房款和税费后，由原告安排被告办理有关按揭手续等。1995年10月28日原告签署《保证书》，保证被告购买上述房屋能够按揭，如被告向银行申请的按揭不获批准，其公司同意为被告做十年分120期按揭(利率以银行公布利率)。1996年3月23日，双方就买卖上述单元签订《房地产预售契约》，其中约定上述房地产成交价格为港币3509808元正，被告在签订认购书时所付订金港币100000元可作为楼价款的一部分，被告选择的付款方式为签订本契约当天一次性付清楼价款港币3409808元；原告应于1996年6月底前领到该单元竣工验收证明并完成室内外水电安装工程，届时原告以正式书面方式通知被告，被告在付清全部楼价款和税费的前提下，凭该书面通知办理接收房手续；如原告逾期交付房屋，每逾期一日，向被告交付相当于已缴付楼款千分之一的日息计罚违约责任金；被告不能按期付清楼价款，每逾期一日，向原告支付相当于该期楼价款千分之一的日息计罚违约责任金；如被告在应付款期限后一个月后仍未能缴付该期楼价款，则视作被告自动毁约，被告所交全部楼价款及手续费用将不予退回，同时该单元由原告另行处理等。被告同时向原告购买了上址七座3、4楼A单元，七座l、2楼A单元和3、4楼A单元的部分购房款均是同时支付给原告。经原、被告确认，1995年10月11日至12月30日期间，被告共向原告交纳上述七座l、2楼A单元的购房款港币1653816.25元；1997年11月2日至1998年4月16日期间，被告共向原告交纳该单元的购房款港币381393。33元。被告接收了上述3、4楼A单元房间使用至今。原告没有提供其向被告发出过交付1、2楼A单元的书面通知的证据，被告也没有接收、使用该单元，该单元一直空置。
　　一审法院认为，原、被告为买卖广州市二沙岛九区聚龙明珠七座l、2楼A单元自愿签订的《房地产预售契约》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应自觉依约履行。该合同明确订明被告选择的付款方式为签订本契约当天一次性付清楼价款港币3409808元，即被告应在签订该合同的当天付清全部购房款。被告辩称其签订该合同时没有注意到付款方式为一次性付款、原告提供的合同为格式条款，显失公平，但其并无在法律规定的除斥期间内提出撤销、变更该合同的请求，且在合同签订后仍然继续支付过部分购房款，故被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。被告没有按合同约定的期限向原告付清购房款，构成违约，应承担违约责任。原告对被告的履行期限给予了宽限，但被告逾期至今仍拒不支付余下购房款，其违约行为表明其不愿再履行合同约定的付款义务，并致使双方买卖上述房屋的合同目的不能实现，现原告提出解除合同是合法的，被告亦表示同意，予以准许。原告并没有向被告实际交付上述房屋，被告也没有接收和使用该房屋，该房屋仍在原告控制之中，故原告要求被告交还该房屋的诉讼请求，不予支持。法律规定，一方违反合同的，应向对方支付一定数额的违约金，合同约定有违约金条款的，按该条款处理，但违约金应与对方实际损失相当。故原告要求被告承担违约责任，符合法律规定，也没有超过法律规定的诉讼时效期间，予以支持。原告在解除合同后，仍可另行出售该房屋收益，故其要求按合同的约定没收被告已付全部购房款港币2035209。58元，显属约定的违约金过分高于其损失，被告提出的违约金标准过高的抗辩意见，予以采纳。依法对违约金予以适当减少，被告应支付的违约金应以已付购房款的约l/3即670000元为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款的规定，于2006年1月9日作出如下判决：一、原、被告于1996年3月23日签订的《房地产预售契约》自本判决发生法律效力之日起予以解除。二、被告已支付的购房款港币670000元归原告所有，作为被告因违约向原告支付的违约金。被告已支付的余下购房款港币1365209.58元，原告在本判决发生法律效力之日起10日内退还给被告(按支付之日中国人民银行港币兑换人民币卖出牌价汇率换算为人民币金额，以人民币支付)。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费20541元，由原、被告各负担10270。5元。