上海新黄浦（集团）有限责任公司与上海拍谱娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷案

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2004)沪二中民二(民)终字第354号

　　上诉人(原审被告)上海拍谱娱乐有限公司，住所地上海市西藏南路169号5－6楼。
　　法定代表人李子刚，董事长。
　　委托代理人康骐，上海市长江律师事务所律师。
　　委托代理人张震方，上海市长江律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市四川中路276号。
　　法定代表人吴明烈，总裁。
　　委托代理人吴晨尧，上海市前和律师事务所律师。
　　上诉人上海拍谱娱乐有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2003)黄民一(民)初字第2878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海拍谱娱乐有限公司(以下简称拍谱公司)委托代理人康骐、被上诉人上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称新黄浦集团)委托代理人吴晨尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审查明：上海市金陵东路569号l8层房屋共计建筑总面积22，226。36平方米产权属新黄浦集团。新黄浦商厦系新黄浦集团于l996年10月3日设立的分支机构。上述房屋一至六层为商场用房，八层至十七层为办公用房，七层为设备层。其中第五、六层的独用面积各为1，732.2759平方米，公用面积各为888。044l平方米，建筑面积各为2，620.32平方米，分摊系数为1。512645。1997年7月18日，新黄浦集团下属新黄浦商厦与“拍谱公司”(当时尚未正式设立)签订了上海市西藏南路169号(即金陵东路569号)“新黄浦商厦”五、六两层共计建筑面积4，518平方米房屋(含五楼、六楼平面之楼梯走道空间)的租赁协议，由拍谱公司经营娱乐业。租赁期限自协议生效后，扣除75天(装修)施工期后开始计算，为期八年。拍谱公司系1998年1月16日设立的企业法人，主要从事娱乐服务业，经营卡拉OK、KTV等。2001年2月9日，拍谱公司与新黄浦商厦续签“房屋租赁协议”一份。双方对房屋租赁部位、面积、用途等约定基本上延续了前一份租赁合同的内容，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。起租日为2001年4月16日，第一年至第三年每年年租金为350万元，租金按月缴纳，缴租日为每月的1日，第一期租金为人民币291，667元，于2001年5月1日缴付。协议上“违约责任”第二条约定，“如乙方(承租方)拖欠租金达到一个月，甲方(出租方)可以单方面提前终止合同，并不承担乙方的任何费用或损失”。自2001年4月l6日至20O3年5月3l日，拍谱公司按协议应付租金为7，437，508.50元(25。5个月×29l，667元)，期间，新黄浦集团同意免租金10万元，拍谱公司只需付租金7，337，508.50元，拍谱公司在此期间已支付租金5，272，949.10元，拍谱公司欠付新黄浦集团2003年6月1日之前的租金2，064，559.40元，已欠租达7个月(2，064，559。40÷291，667》7)。2002年l2月11日拍谱公司向新黄浦商厦送达一份“关于要求在房租租金中扣除被新开元饭店占用建筑物租金的函”称，“本届承租人”进场后发现有建筑面积约444.3平方米房屋被新开元饭店无偿占用，要求新黄浦商厦出面解决，却至今未见成效。拍谱公司向新黄浦商厦表示，从2001年1月起，该444。3平方米的租金应由新开元饭店承担，由新开元饭店承担共计二年的租金，拍谱公司表示该租金从2002年度拍谱公司应付租金中扣除。同一天，拍谱公司还向新黄浦商厦发出一份“关于请求灭鼠的函”，称鼠患严重，要求出租人切实履行业主职责，将灭鼠工作列入计划。2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。拍谱公司出示的一张1998年l2月31日的“转账凭证”复印件和一份“装修工程款已付款明细表”复印件显示，拍谱公司的最初装修支出了l2，950，685元，但发票还未取得，按会计制度规定，申请将其转入递延资产，自1999年1月起，分五年平均摊销。嗣后，新黄浦集团诉诸法院，请求判令拍谱公司返还上海市西藏南路169号新黄浦商厦第五、六层房屋，拍谱公司租赁房屋内的所有装修、设备、设施归新黄浦集团所有，拍谱公司向新黄浦集团支付2003年6月1日之前的欠租人民币2，064，583.40元以及2003年6月1日至实际迁出之日的租金，并支付相关电费、煤气费。