上海市闸北区糖业烟酒公司与上海森妮实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2004)沪二中民二(民)终字第614号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)上海森妮实业有限公司，住所地本市斜土路545号。
　　法定代表人薛萍，该公司董事长。
　　委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
　　委托代理人邬为，上海市新华律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)上海市闸北区糖业烟酒公司，住所地本市共和新路1302号三楼。
　　法定代表人陈迅，该公司总经理。
　　委托代理人徐斌，该公司员工。
　　上诉人上海森妮实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2003)闸民三(民)初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海森妮实业有限公司的委托代理人郭杰、邬为，被上诉人上海市闸北区糖业烟酒公司的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2002年6月25日，上海市闸北区糖业烟酒公司与上海森妮实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海森妮实业有限公司向上海市闸北区糖业烟酒公司租用本市七浦路380号(使用面积为79平方米)房屋，租期一年，自2002年9月16日至2003年9月15日止。租金每年为26万元。租金每季度交付一次。第一期租金在签订本合同时交付，此后每一期租金在前一期结束前五天交付。承租方应在合同规定的日期内按时向出租方支付租金，逾期不付，视作违约。承租方向出租方支付肆仟元押金。合同期满后，在承租方费用都结清的前提下，出租方将押金如数退还承租方，出租方不承担押金的利息。如承租方未能按合同规定按时支付其应付费用，除及时如数补交外，应支付迟交款项拖延时间的迟延利息，迟延利息每日按千分之三的利率计算。该合同第十条约定，本合同在履行过程中如遇严重自然灾害、市政动迁、企业改制等不可抗拒的因素致使合同无法正常履行即视为合同自行终止，双方都应无条件服从，均不承担任何责任及补偿。2001年8月7日，上海大众便民公司与上海森妮实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海大众便民公司将本市七浦路380号一间店面约78平方米出租给上海森妮实业有限公司经营使用，租期及年租金数额及支付租金的方式、押金4，000元等内容与上海市闸北区糖业烟酒公司和上海森妮实业有限公司之间的合同相同。该合同第八条约定，出租方配合承租方申请有关执照，协调各方关系。该合同第十二条约定，本合同在履行过程中如遇严重自然灾害、市政规划或经市区有关部门批准动迁，经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止等不可抗拒的因素致使合同无法正常履行即视为合同自行终止，双方都应无条件服从，均不承担任何责任。1996年9月17日，上海大众便民公司曾与上海森妮实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海森妮实业有限公司向上海大众便民公司租赁本市七浦路380号房屋使用，期限五年，自1996年9月16日至2001年9月l5日止。自1996年9月16日起，上海森妮实业有限公司即长期在其承租的房屋内经营。上海森妮实业有限公司自2002年8月16日起，未再向上海市闸北区糖业烟酒公司支付租金。
　　另查明，本市七浦路380号房屋的房地产权利人为上海市粮食局，建筑面积为108。16平方米，该房屋共分为五个小间门面。2002年4月23日，上海大众食品(集团)有限公司董事会发出《上众食 2002 董发字5号》“关于撤销上海大众便民公司建制划归闸北区糖业烟酒公司管理的通知”，明确为了合理配置资产资源，加快改革进程，经集团董事会研究，决定撤销上海大众便民公司建制，并将上海大众便民公司所属的人、财、物整建制划归闸北区糖业烟酒公司管理。2002年8月1日，经有关部门批准，上海森妮实业有限公司承租的房屋被列为拆迁范围。拆迁的期限为2002年8月1日至2002年12月31日。2002年11月5日，拆迁单位与上海市闸北区糖业烟酒公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，该协议的拆迁人为上海白马投资经营有限公司和上海闸北动迁实业有限公司，被拆迁人为上海市粮食局，房屋承租人为上海市闸北区糖业烟酒公司。在该协议上签章的也是上海市闸北区糖业烟酒公司。该协议第八条明确，上海市闸北区糖业烟酒公司应当在2002年11月12日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。协议还明确，上海市闸北区糖业烟酒公司承租的房屋经市房地产评估中心评估，房地产市场价9，800元。货币补偿金额为(9，800×108.16)1，059，968元。拆迁人给付被拆迁人停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计为(400×108。16)43，264元。2002年11月7日，上海市闸北区糖业烟酒公司将填写好的退房单交给拆迁人。该退房单明确，承租人为闸北粮食局海宁第一油酱店，房屋地址为本市七浦路380号，退房原因为动迁，退房日期2002年11月30日，货币安置，该退房单上由上海市闸北区糖业烟酒公司加盖了其印章。2003年5月9日，上海市闸北区糖业烟酒公司从拆迁单位领取了拆迁安置补偿费共计1，271，232元，其中货币补偿款(个体户安置补偿费)为l，059，968元，停产、停业损失(个体户停工补偿)费为43，264元，一次性补偿为168，000元。对拆迁人给付上海市闸北区糖业烟酒公司一次性补偿168，000元的原因，拆迁人出具的书面证据解释为“该户门面出租给7个个体经营者，配合动迁部门早搬迁，退房租给7个经营者(每月12，000×2×7＝168，000)，故一次性补偿壹拾陆万捌仟元。拆迁单位的工作人员对此又作出说明，认为给上海市闸北区糖业烟酒公司的一次性补偿是2002年11月和12月房租的补偿，并且该补偿是按规定向上海市闸北区糖业烟酒公司即该房屋的承租人支付的。2002年11月30日，拆迁单位收到了该房屋的一小间房屋的钥匙。2003年3月5日、2003年3月27日、2003年5月7日，拆迁单位分别收到了另外四小间房屋的钥匙。2003年4月7日，上海市闸北区糖业烟酒公司致函上海森妮实业有限公司，告知：“上海森妮实业有限公司租借烟糖公司所属七浦路380号网点进行经营，从2002年8月至2003年3月份，已有8个月未付房租。按双方签订的房屋租赁合同，你已构成违约，请你接函后：在2003年4月l7日前到闸北区糖业烟酒公司结请房租，否则我们将通过有关法律途径解决。”上海森妮实业有限公司接到信函后，于2003年4月15日回信上海市闸北区糖业烟酒公司，该信中称：“我司租借烟糖公司所属七浦路380号网点进行经营，根据2002年12月初双方口头协议，我司与贵公司房租结算至2002年11月底，门面移交事宜由我司与动迁组直接协商。我司于(与)2002年12月初与动迁组协商，从2002年12月15日起将门面交付动迁组。至今5间门面已全部交付动迁组，但与贵司2002年8月至11月计4个月房租未结，原因有以下两点；一、因七浦路380号无法办出营业执照，造成2002年7月、8月无法正常经营，贵司当时答应给予补偿。二、据动迁有关规定，经营者应有以下补偿：1、赔偿装修损失；2、停业损失费，每平方米建筑面积400元，400×95＝38，000元；3、搬迁补偿费。故望尽快协商解决。”