宝钢集团企业开发总公司与上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案

上　海　市　第　二　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2002)沪二中民二(民)初字第182号

　　原告宝钢集团企业开发总公司，住所地上海市宝山区宝杨路889号。
　　法定代表人徐楠，总经理。
　　委托代理人周庭发，中豪律师事务所上海分所律师。
　　委托代理人王辉，中豪律师事务所上海分所律师。
　　被告上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司，住所地上海市曲阳路379号。
　　法定代表人王丽萍，董事长。
　　委托代理人赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。
　　委托代理人沈亮，上海市华通律师事务所律师。
　　原告宝钢集团企业开发总公司(以下简称宝钢集团)与被告上海虹口鑫旺府餐饮管理有限公司(以下简称鑫旺府)租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2004年1月13日公开开庭审理了本案。宝钢集团的委托代理人周庭发、王辉，鑫旺府的委托代理人赵琳、沈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告宝钢集团诉称，2001年4月18日，宝钢集团与鑫旺府签订了“欧阳花苑租赁合同书”，合同对租赁标的、期限、租金及支付时间和方式、违约责任等都作了明确具体的规定。合同生效后，宝钢集团依约向鑫旺府交付了租赁房屋，鑫旺府经过装修后正式对外营业。按合同约定，“租金按三个月为壹期支付，每期租金于每期的前十日之内缴纳，先付后用。”据此，鑫旺府应在2002年4月18日前缴纳第一期房租，7月18日前缴纳第二期房租，10月18日前缴纳第三期房租。而鑫旺府实际履行上述付款义务的情况是：6月7日才向宝钢集团支付了人民币45万元(以下币种均为人民币)，宝钢集团无奈只得依据租赁合同第五条第3项约定的内容，将鑫旺府50万元保证金充抵其第一期租金。第二、第三期租金则至今未支付，经宝钢集团多次电话及信函催讨仍未果。综上，宝钢集团认为：宝钢集团与鑫旺府签订的“欧阳花苑租赁合同”是双方协商一致的真实意思表示，签约双方理应依约履行。现鑫旺府从第一期租金支付时就未按合同约定支付，并对第二期、第三期房租继续拖欠至今，鉴于鑫旺府多次连续的违约行为，宝钢集团依据“租赁合同”第九条第四款的约定和《合同法》第九十四条第三款的规定，提出第一项诉请；而第二、第三项诉请是“租赁合同”明确约定的内容，鑫旺府理应按约履行；又鉴于鑫旺府的违约行为致使租赁合同解除后，鑫旺府有一个搬迁的过程，宝钢集团有一个房屋整修重新出租的过程，比照宝钢集团、鑫旺府“租赁合同”中关于免缴壹年租赁费的规定，宝钢集团至少损失租金壹年(380万元)以上。据此，为维护自身的合法权益，要求判令：1、解除“欧阳花苑租赁合同”；2、鑫旺府向宝钢集团支付租赁费190万元(从2002年7月18日至2003年1月18日止)；3、鑫旺府向宝钢集团支付租赁费滞纳金12.62万元(每日万分之五)；4、鑫旺府承担租赁合同终止后宝钢集团房租损失380万元；5、本案诉讼费由鑫旺府承担。
　　鑫旺府辩称，双方确签订了租赁合同，但合同签订后鑫旺府进场才发觉，宝钢集团提供的租赁房屋比实际面积少了4，000多平方米。为此，鑫旺府向宝钢集团相关人员反映要求重新核定面积，调整相应租金。经宝钢集团相关人员同意，鑫旺府暂缓支付租金，故鑫旺府没有违约行为。其二，宝钢集团提起诉讼后，鑫旺府已经支付了宝钢集团租金390万元，其中包含了宝钢集团诉请的190万元，故鑫旺府不存在迟付租金。综上，鑫旺府在履约过程中没有违约，也不存在迟付租金，现宝钢集团要求提前解除合同及赔偿损失，无法律或合同上的依据。要求法院驳回宝钢集团的诉讼请求。
　　本院经审理查明：
　　(一)曲阳路379号、383号一至四层裙房，建筑面积计11，546.11平方米，产权属上海宝钢房地产经营开发公司。2001年1月1日，上海宝钢房地产经营开发公司与宝钢集团签订协议书，约定：上海宝钢房地产经营开发公司将上述裙房委托宝钢集团行使经营权。2001年4月18日，宝钢集团与鑫旺府签订“欧阳花苑”租赁合同书，双方在合同中约定：宝钢集团将曲阳路379号、383号“欧阳花苑”裙房租赁给鑫旺府开设酒店，租赁房建筑面积为11，546.11平方米，租赁期12年(2001年4月18日起至2013年4月17日止)。第一年免租金，第二年租金等费用为380万元，之后每年递增，租金按3个月一起支付，以后每期的租金于每期的前10日交纳。鑫旺府签约当日支付给宝钢集团50万元保证金。如宝钢集团无法按双方拟定认同的标准及实际交付房屋的设备、设施等，鑫旺府有权解除合同。鑫旺府擅自将房屋出租转让，拖欠应交租金累计达一个季度，宝钢集团有权解除合同。租赁期间如宝钢集团提出中途解除合同或提前终止合同，需提前3个月通知鑫旺府。鑫旺府逾期交付租金，每迟交一天按所欠租金千分之0。5收取滞纳金等条款。