陈英选与沈阳华新国际城市发展有限公司、沈阳华新国际实业有限公司商品房买卖合同纠纷案

辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2005）沈中民二房初字第179号

原告：陈英选，男，1961年4月20日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区令闻街天德巷12-7号。
委托代理人：胡明哲、王屹，系辽宁法意衡平律师事务所律师。
被告：沈阳华新国际城市发展有限公司，住所地：沈阳市东陵区桃仙镇荒山子村。
法定代表人：郑郭碧兰，系董事长。
委托代理人：李振革，系辽宁法信律师事务所律师。
被告：沈阳华新国际实业有限公司，住所地：沈阳市沈河区青年大街219号。
法定代表人：郑郭碧兰，系董事长。
委托代理人：刘宏，系辽宁同方律师事务所律师。
原告陈英选诉被告沈阳华新国际城市发展有限公司（以下简称华新城市公司）、沈阳华新国际实业有限公司（以下简称华新实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年8月25日受理后，依法由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员李倩主审，与审判员常振明组成合议庭，2007年1月16日开庭，公开进行了审理，陈英选的委托代理人胡明哲、王屹、被告华新城市公司的委托代理人李振革、华新实业公司的委托代理人刘宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月13日与华新城市公司签订一份《商品房买卖合同》购买该公司开发的位于沈阳市东陵区凤凰大街99号锦绣山庄商品房一栋（A25幢），建筑面积322.25平方米，总价款2 223 525元。合同签订后，支付首付款1 223 525元，余款办理了银行按揭贷款，并于2003年9月15日入住该房。入住后，发现该房屋存在严重的质量问题，房屋多处渗水、墙体受潮发霉、墙皮脱落、室内积水等。按照合同约定，华新城市公司应当于房屋交付使用后30日内报产权登记机关备案，但事实上一直未能办理房地产权属证书。2004年8月，为解决上述问题，华新城市公司、华新实业公司共同向陈英选做出承诺。约定：房屋的土地使用权证书、房屋产权证书等手续应于承诺书做出之日起一年内办理完毕，否则，陈英选有权退房，华新公司返还房款并承担总房款30%的违约金。并承诺于承诺书做出之日起三个月内完成房屋质量维修工作，否则，每逾期一天按总房款的千分之一承担违约金。华新公司没有履行承诺义务，给原告造成了经济损失，故诉讼来院，请求：1、判令被告给付原告逾期办理房地产权属证书的违约金667 057.50元。2、判令被告给付原告至起诉之日止，因未履行维修承诺应支付的违约金640 375.20元，保留至判决之日止的违约金，待审理后补交诉讼费。3、判令被告承担因房屋之问题造成的房屋租金损失30万元及违约金损失6万元。4、判令被告继续履行房屋维修义务。5、由被告承担本案诉讼费用、鉴定费用等。
被告华新国际城市公司辩称，原告用于起诉的承诺书系被告原法定代表人在被原告等业主挟持的情况下作出的违背真实意思表示的承诺，被告行使撤销权后，东陵区法院一审已判决撤销该承诺书，承诺书不能作为本案中原告主张赔偿权利的依据。即使该承诺书不被撤销，在本案中作为被告只是逾期办理房屋权属证书，并没有因此给原告造成经济损失，按《合同法》规定，该承诺书所约定的违约金过高，应当依法减少。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条、建设部《商品房销售管理办理》第34条，本案原告应当是办理房屋所有权登记手续的义务人，被告对此只须履行协助义务，被告已于2005年8月10日向房屋登记机关提交了土地使用证、房屋竣工验收备案书等全部用于房屋初始登记的资料，已经履行了协助义务，本案争议房已经具备了办理房屋权属证书的条件，被告已书面通知原告办理。根据双方合同第15条，被告不同意原告提出的必须办证关于违约金的要求，被告同意按双方合同中约定的按原告已付房款122万元的1％向原告给付违约金。被告不否认向原告交付的房屋在使用过程中出现有部分质量问题，但并未严重影响原告的正常居住和使用，被告在按合同约定履行维修义务的过程中，原告陈英选不仅不履行协助义务，还阻挠维修单位和人员进行维修，致使维修未能完成。被告同意由原告自行或委托他人按鉴定报告所提出的修复方案进行修复，由被告承担相应的维修费用。原告提出房屋租赁等证据既不能证明其与张国杰之间存在房屋租赁关系的事实，也不能证明双方解除合同的原因就是因为房屋有质量问题造成的，其请求被告承担其与另一法律关系相对人的间接损失没有事实和法律依据。请求法庭查明事实，驳回原告诉讼请求中的无理请求部分。