海南双益医院管理有限公司与陈运荣租赁合同纠纷案

海 南 省 三 亚 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2007）三亚民一终字第126号

　　上诉人（原审被告）：海南双益医院管理有限公司，住所地海口市蓝天路２８号。
　　法定代表人：林峰，该公司总经理。
　　委托代理人：朱正良，海南万理律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：陈运荣，男，４４　岁，汉族，海南省三亚市人，现住三亚市河西区港门路０１号。
　　委托代理人：张孝民，三亚市汽车贸易中心职工。
　　委托代理人：王昱，三亚市经济适用房开发有限公司职工。
　　上诉人海南双益医院管理有限公司（以下简称双益公司）与被上诉人陈运荣租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００７）城民一初字第２５９号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双益公司的委托代理人朱正良，被上诉人陈运荣的委托代理人张孝民、王昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明：陈运荣、陈运明、陈运完、陈运察系胞兄弟姐妹，四人分别在商品街一巷拥有相邻的建设用地使用权。２００５年２月，四人使用自有的建设用地联建一幢６层的住宅楼，陈运明、陈运完、陈运察委托陈运荣全权负责建房事宜，２００５年１２月楼房竣工，编号为第２６一２７号。为便于楼房的整体出租，陈运明、陈运完、陈运察委托陈运荣以其名义统一招租。２００６　年１月１日，陈运荣与双益公司就第２６一２７号楼房及附属楼租赁事宜进行协商，并对楼房现场测量。同日，双方签订了一份《房屋租赁协议》约定：陈运荣将第２６一２７号楼房及附属楼出租给双益公司，面积４０００平方米，用途为设立综合性医疗机构；租期１０年，即自　２００６年５月１日一　２０１６　年４月３０日，租金合计４３０万元；２００６年１月２５日交付房屋，１月１日一　４月３０日计４个月房屋装修免租；第１一３年每年租金３５万元，每月租金２９１６６元；租金按季度交付。合同签订后，双益公司于２００６　年１月１３日向陈运荣交付租金５万元，陈运荣依约将楼房交付双益公司。同年８月３１日和　１１月１７日双益公司分两次再向陈运荣各交付租金５万元。双益公司三次交付租金合计１５万元。２００６年５月１日一１２月３１日，双益公司依约应交付租金２３３３３４元，双益公司交付租金１５万元后，便拒绝交付租金，拖欠租金额达８３３３４元。自２００６年５月一２００７年１月，双益公司共拖欠租金１１２５００元。２００７年１月１７日，陈运荣向双益公司发《告知函》，催促其于２月１日前给付尚欠租金，否则当日解除租赁合同，但双益公司拒绝再付租金。陈运荣与双益公司均同意于２００７年２月１日解除《房屋租赁协议》。
　　原审法院认为：陈运荣与双益公司签订的《房屋租赁协议》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈运荣依约将楼房交付双益公司使用，履行了合同义务。双益公司占有楼房后，向陈运荣交付部分租金１５万元，拒绝交付尚欠租金　１１２５００　元，陈运荣在合理期间催告后，双益公司仍拒付租金，致使陈运荣签订合同的目的无法实现。双益公司的行为已构成根本违约，陈运荣依照合同的法定解除权解除合同合法有据，予以确认。２００７年２月１日《房屋租赁协议》解除后，陈运荣又再诉求解除与事实不符，不予支持。陈运荣诉求支付尚欠租金１１２５００元有事实根据，予以支持。陈运荣主张２００６年１月１３日双益公司交付的５万元为定金，因没有证据证明，其主张不予支持。陈运荣又诉求双益公司赔偿４个月免租期损失１１９６６６元，因免租期是合同双方当事人的约定，属合同有效条款，同时免租期的租金利益双方已合理分摊在后面的租金收益中，陈运荣获取后面租金利益后，再诉求免租期损失显属无理，其诉求不予支持。双益公司关于已付租金１５万元和免租期不应给付租金的辩解有理，予以采纳。双益公司辩称陈运荣擅自处分共有财产、擅自改变楼房用途、擅自出租未曾竣工验收房屋、合同面积带有欺诈，双方签订的合同应属无效的辩解，因楼房的４个共有人系兄弟姐妹，陈运荣从建房到出租楼房均受共有人的特别授权，居于合同的真意表示和相对性原理，陈运荣以其名义签订合同和主张权利并未违法，同时，楼房验收手续、楼房用途改变属租赁标的物瑕疵问题，与债权合同效力无关，再者，房屋面积已经双方测算，双益公司没有证据仍主张合同无效，却属无理，其辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、双益公司应自本判决生效之日起十日内，给付陈运荣租金１１２５００元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回陈运荣的其他诉讼请求。本案受理费　６７４２　元，由陈运荣负担　４０４５　元，双益公司负担２６９７元。