陈百羽与王魁盛宅基地使用权转让合同纠纷案

辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2005）沈民（2）房终字第1244号

上诉人（原审被告）：陈百羽，男，1947年8月1日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市东陵区前进乡榆林村。
被上诉人（原审原告）：王魁盛，男，1951年4月11日出生，汉族，沈阳市沈河区城市建设管理局职员。住址：沈阳市沈河区万宝新村3-511号。
委托代理人：王福盛，男，1948年1月2日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市沈河区令闻街三段山东堡七里3号。
上诉人陈百羽与被上诉人王魁盛因宅基地使用权转让合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2005）东民一合初字第223号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员王志福担任审判长并主审，审判员黄进，代理审判员才玉莹参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，陈百羽、王魁盛于2003年6月18日签订《住宅用地交易协议书》，约定：陈百羽将位于沈阳市东陵区前进乡榆林村归其使用的土地143.51平方米转让给王魁盛，转让费人民币13,000元，王魁盛先付订金人民币3,000元，余款于同年9月15日前付清。王魁盛交付订金后，一直没有使用该土地，现陈百羽已将该土地转让他人，王魁盛要求陈百羽返还订金，双方产生纠纷，故诉至原审法院。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案原、被告双方签订合同后，均应按照合同规定自觉遵守履行，原告未能按期付清转让费、应承担一定责任，被告未经原告同意，擅自将土地转让他人，致使合同无法履行，亦应承担一定责任。现原告没有提出要求被告履行合同，被告也没有要求原告给付转让费，应视为双方自动解除转让合同，现原告要求被告返还订金人民币3,000元是合理的，应予支持。被告提出不同意返还订金的请求是没有道理的，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十三条、第一百一十七条一款、第一百三十四条一款四项之规定，原审法院判决：被告陈百羽返还原告王魁盛订金人民币3,000元，于判决生效后7日内付清。案件受理费人民币130元，由原、被告各承担65元。
宣判后，上诉人陈百羽不服原审法院判决，向本院上诉称：1、根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款的规定“当事人一方在法律规定的范围内，可以向对方交付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”，故王魁盛提出返还订金3,000元理由不足，没有法律依据；2、协议中第七条约定：“付款方式为：订金3,000元，余下款2003年9月15日前付清”王魁盛的余款一直不到位，耽误我私有住宅的正常使用，造成很大的经济和时间上的损失；3、我与王魁盛签订的“住宅用地交易协议书”是发生在2003年6月份，而不是发生在2004年11月份之后，故不应适用国土资源部国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》。
被上诉人王魁盛辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持原判。
本院认为，在本案中，陈百羽与王魁盛于2003年6月18日签订的《住宅用地交易协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出的本案不应适用国土资源部国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》的上诉理由不能成立。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，因双方在协议中约定的是“订金”而非“定金”，且亦未明确约定该“订金”具有法定定金的性质，故双方约定的“订金”因不符合法律规定而不具有“定金”性质，即不适用“给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”的规定。上诉人提出适用《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款的规定不予返还订金的主张，不能成立。另，因上诉人已将该土地转让他人，故双方签订的《住宅用地交易协议书》已实际上解除，因此，原审判决在认定双方已解除转让合同的前提下判令陈百羽返还王魁盛订金人民币3,000元并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款（一）项之规定，判决如下：