康维民与沈阳市正阳旅社、沈阳天盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2006）沈民（2）房终字第968号

上诉人（原审原告）：康维民，男 1956年8月3日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区万泉街21-4号281室。
委托代理人：闵繁英（上诉人之妻），女，1965年1月20日出生，汉族，无职业，住址同上诉人。
被上诉人（原审被告）沈阳市正阳旅社，住址沈阳市沈河区正阳街132号。
法定代表人：陈玉杰，系该单位经理。
委托代理人：郭爱茹，女，1962年1月25日出生，汉族，系该单位法律顾问，住址沈阳市沈河区正阳街132号。
被上诉人（原审被告）：沈阳天盛房地产发展有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街24号。
法定代表人：姜国新，该公司董事长。
委托代理人：李占国，男，1956年2月25日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市沈河区小北关街184号。
上诉人康维民因与被上诉人沈阳市正阳旅社、沈阳天盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2006）沈河民一权初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年10月31日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议，对本案进行审理，现已审理终结。。
原审法院经审理查明：康维民与沈阳市正阳旅社于2004年6月8日签订房地产经纪合同，约定由乙方（康维民）购买甲方（沈阳市正阳旅社）坐落于沈阳市沈河区正阳街128-1号，建筑面积为732.32平方米的房屋一处。该房屋总价款为2 380 040.00元。后康维民在该诉争房产上砌围墙。2005年2月25日，沈阳天盛房地产发展有限公司将康维民所砌围墙拆除。2005年3月28日，康维民在原位置砌围墙。嗣后天盛房地产发展有限公司将围墙拆一部分，之后又将所拆坏部分修复。康维民因拆墙损失赔偿问题于2006年3月1日起诉诉法院，请求判令沈阳市正阳旅社、沈阳天盛房地产发展有限公司赔偿拆墙损失51 520.00元并承担诉讼费用。一审法院在审理过程中，康维民明确表示，只要求沈阳市正阳旅社按照违约责任承担拆墙损失，不要求沈阳天盛房地产发展有限公司承担责任。该房屋由沈阳天盛房地产发展有限公司开发，并非独立用房，亦无围墙，因其拖欠沈阳市正阳旅社动迁补偿费，经本院判决并执行从沈阳天盛房地产发展有限公司开发的大厅中，按照轴线划分出732.32平方米给沈阳市正阳旅社。
原审法院认为，违约行为是当事人承担违约责任的必要条件，权力人需要举证证明对方没有按照合同要求履行义务。本案中，康维民与沈阳市正阳旅社签订了房地产经纪合同，该合同系双方真实意思表示，并且不违反法律规定，是合法有效的合同。合同签订后，康维民交付了购房款，沈阳市正阳旅社亦按照约定将没有围墙的房屋交付给康维民使用。沈阳正阳旅社于2005年1月4日取得该房屋的权属登记已经说明该房屋没有产权纠纷。康维民所砌围墙被拆是因为康维民在该房屋上砌围墙与该房屋所在市场的开发商即沈阳天盛房地产发展有限公司产生纠纷，而非是与沈阳正阳旅社的产权纠纷造成。故康维民要求沈阳市正阳旅社承担拆墙损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回康维民的诉讼请求。诉讼费用2 060.00元，保全费440.00元，由原告康维民负担。
宣判后，康维民不服，向本院提起上诉。康维民上诉称，上诉人购买的门市房所占的地方原无围墙，上诉人经出卖方被上诉人沈阳市正阳旅社同意并以其名义出资51 520.00元所砌的围墙被沈阳天盛房地产发展有限公司拆除，致使被上诉人沈阳市正阳旅社无法按照双方签订的房屋买卖合同及口头约定，将带有围墙的的房屋交付上诉人使用。按照合同约定，被上诉人沈阳市正阳旅社应对上诉人的砌墙损失应承担违约赔偿责任。被上诉人沈阳天盛房地产发展有限公司将上诉人所砌的围墙拆除亦应承担侵权赔偿责任。上诉人在一审法院放弃对沈阳天盛房地产发展有限公司主张权利是由于一审法院向上诉人行使释明权，让上诉人在对沈阳天盛房地产发展有限公司侵权之诉和对沈阳市正阳旅社的违约之诉中作出选择，上诉人选择由沈阳市正阳旅社承担违约责任。故请求二审法院撤销原判，判令由二被上诉人共同承担赔偿损失责任。