一、外资市场准入管制的意义
外资市场准入问题是国际投资法的核心问题，这是因为外资市场准入事关外资能否进入以及以何种待遇在东道国从事投资经营活动的基础和前提。从东道国角度看，外国投资的市场准入，是指一国允许外国投资者进入的自由范围和程度；从投资者角度讲，外资准入就是指国际直接投资进入东道国管辖领域的权利和机会。其实质是东道国有权从本国利益出发，自行决定是否允许外国投资进入的领域和条件，从东道国角度看，外国投资的市场准入，即外资准入，是指一国允许外国投资者进入的自由范围和程度，是东道国对市场基本的、初始的干预，是政府管理市场、干预经济的制度安排，是国家意志干预市场的表现，是国家管理经济职能的组成部分。从投资者角度讲，外资准入就是指国际直接投资进入东道国管辖领域的权利和机会。
国家管理外资准入的权力已获得国际社会的普遍认可, 也已得到各国立法、双边投资条约、与投资有关的多边条约或指南的普遍认可。各国有权按照其法律和规章并依照其国家目标和优先次序, 对在其国家管辖范围内的外国投资加以管理和行使权力。管理外资准入的权力完全是东道国主权范围内的事, 一国可以自主决定是否允许外资进入该国, 任何国家或国际组织不得强令一国开放外商投资领域。无论是发展中国家还是发达国家都有权根据国家经济主权原则, 对外国投资活动进行法律管制。
外资市场准入法律制度主要包括：
1、外资定义、资本构成、出资方式；
2、投资范围、投资比例、投资期限；
3、投资审批、登记。
对外国投资的审查与批准是指资本输入国政府根据一定程序、标准和特定外资项目本质，依据本国法律和特定时期经济发展的目标和水平对流入本国的外国投资进行界定和评价，并决定是否允许进入的制度。审批的标准各国立法不一，大体上可分为积极标准与消极标准：积极标准是审批机构鉴定外资积极作用的标准，外国投资若满足其中的一项或几项条件，就可予批准；消极标准是指不予以批准的外国投资的条件。对于审批范围可分为（1）国家规定所有的外国投资都需一一进行强制性审批和登记,我国即是这样的。
（2）外国投资超过一定数额或是一定出资比例的项目才需要审批。如韩国规定外商投资比例高于50%的项目、投资额超过100万美元的项目需要进行审查。
（3）只有申请取得优惠待遇的外国投资项目才需要经过审批手续，如巴西就是采取这种做法。
我国没有制订统一的规制外资投资法律--外国投资法，而是由各种专项立法及相关的单行法律、法规相互联系综合而形成的一个外资法体系。目前规范我国外资准入制度的主要法律、法规是《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及它们的实施细则。
设置房地产开发外资准入制度的意义在于:第一，能够起到维护国家的济安全和公共利益的作用。境外游资、热钱大举进入我国房地产市场，会对我国尚显脆弱的金融体系形成严峻挑战，容易引发金融危机，此外，房地产开发所必需的国土资的稀缺，将导致大量涌入的外资与国内资金竞相争地，给愈演愈烈的炒房浪潮推波助澜。因此，采取必要的外资限入措施，可以保障我国经济的安全与独立，维护土地利用的持续性。第二，有助于改善房地产中方合作伙伴的治理结构，提升我国房地产行业整体水准。第三，有利于改善市场供应结构，实现房地产业健康高效的可持续发展。
二、国外房地产市场外资准入制度比较研究
1、美国的情况
美联邦政府对外资一贯采取倾向鼓励的中立政策。普遍开放的经济制度加上国民待遇原则的实行也促进了外资的流入。不过，优惠的鼓励政策也并非意味着外资就可以畅通无阻，美国对外国在美的投资也设有不少限制。美国对外资投资不动产的限制是比较严格的。美国各州对外国人购买不动产的限制程度并不一致，但为了防止洗钱和反恐需要对资金来源有严格的审核。美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权。不过不少州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。
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