深圳中达（集团）股份有限公司、三河京郊房地产开发公司与一洲物业管理有限公司（香港）委托代理销售房地产合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(1997)经终字第83号

　　上诉人(原审被告)深圳中达(集团)股份有限公司，住所地：广东省深圳市深南中路电子科技大厦29楼。
　　法定代表人肖碧文，该公司总经理。
　　委托代理人明绍辉，北京市陆通律师事务所律师。
　　委托代理人刘燕，北京市陆通律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)三河京郊房地产开发公司，住所地：河北省三河市燕郊镇行宫宾馆218号。
　　法定代表人肖碧文，该公司总经理。
　　委托代理人陈明，北京市广盛律师事务所律师。
　　委托代理人卢健灵，三河京郊房地产开发公司经理。
　　被上诉人(原审原告)一洲物业管理有限公司(香港)，住所地：香港特别行政区上环干诺道西118号一洲国际广场38楼。
　　法定代表人庄永竞，该公司董事长。
　　委托代理人单卫红，北京市齐致律师事务所律师。
　　上诉人深圳中达(集团)股份有限公司(以下简称中达公司)、三河京郊房地产开发公司(以下简称京郊公司)因与被上诉人一洲物业管理有限公司(香港)(以下简称一洲公司)委托代理销售房地产合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(1995)冀经初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　查明：
　　1994年2月26日，一洲公司与中达公司签订了“独家代理销售”一洲天子庄园“合同书”，约定中达公司委托一洲公司独家代理销售“一洲天子庄园”的全部500栋别墅(中达公司自留20栋)，一洲公司为上述代理付给中达公司人民币300万元作押金；一洲公司在代销活动中以第一发展商的名义出现，但不承担在开发中的费用及法律责任，代销中的推介、宣传费由一洲公司自负；中达公司须于1994年3月31日前将预售手续(含内外销售手续)交一洲公司，于1994年10月31日将首期60栋别墅竣工，中达公司若未能竣工，应承担一洲公司与买主约定的违约责任，逾期3个月仍不能竣工，视为单方违约，中达公司须偿付10倍于押金的违约金给一洲公司并承担一切赔偿责任，若一洲公司在首期竣工后仍未能全部售出，则按未销出部分的金额5%作罚款。此后双方又签订了补充协议，对销售底价等作了约定。京郊公司在合同及补充协议上盖章。
　　合同签订后，一洲公司于1994年4月6日付给中达公司人民币300万元，中达公司出具收据写明收到定金人民币300万元。同年5月11日，京郊公司办妥首期工程64栋开工手续，实际开工兴建共36栋别墅。7月中旬，三河市境内发生水灾，给施工造成影响。至1994年10月31日，没有一栋别墅竣工。同日京郊公司将预售批复手续交给一洲公司。一洲公司在合同订立后进行了一系列推销、宣传活动，并于1995年2月17日在北京注册成立了“北京一洲行房地产咨询有限责任公司”，专门负责销售。但未售出一栋别墅。1995年10月，中达公司以“天子庄园”的名义自行销售，并表示终止合同。一洲公司以中达公司违约侵犯其独家代理权为由，于1995年12月26日向河北省高级人民法院提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金600万元，支付违约金3000万元，赔偿损失400万元，别墅命名权及管理权的约定有效并继续履行(后于7月8日请求放弃继续履行合同请求)。京郊公司答辩称：一洲公司交付的300万元是押金而不是定金，别墅延期竣工是受水灾不可抗力的影响，原告要求偿付3000万元违约金及返还定金600万元没有事实及法律依据，合同关于违约责任的规定显失公平，应认定无效。京郊公司反诉称一洲公司促销不力，未能按约定售出别墅，影响了京郊公司正常经营，要求解除代理销售合同，不予返还300万元定金，赔偿反诉人损失800万元。