房地产买卖合同质疑：小区共用部位产权归谁？
 
　　深圳部分业主状告《房地产买卖合同》“附表四”，揭示一个全国性的难题──小区共用部位，产权到底归谁 

　　□本报记者 曹筠武 实习生 周志慧 


　　激辩“附表四” 


　　7月27日，深圳市中级法院，碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商(深圳市祥云实业有限公司和深圳石化房地产有限公司)对簿公堂，讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同约定有效及开发商独立投资为由，驳回了业主的诉讼请求。 


　　业主们的代理律师倪益民陈述了3条理由： 


　　第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。 


　　第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。 


　　第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。 


　　而被告代理人畅律师则强调，业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益，这即是业主对自身权益的一种“处分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。 


　　双方辩论的焦点，最后集中在一张“附表四”上面。 


　　在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容包括： 


　　1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有； 


　　2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有； 


　　3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有； 


　　4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。 


　　《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律规定，具备法律效力的。 


　　而原告方则辩称，虽然“有特别约定”，但无论如何约定首先都必须符合法律规定，而“附表四”产生的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则，应归于无效。 


　　法庭辩论只进行了一轮，审判长就结束了审理，并宣布择日下达判决结果。 


　　受制“附表四” 


　　碧岭华庭的业主江山，原本住在另一个小区。他告诉记者，该小区管理极其混乱，开发商将楼房的架空层全部作为商铺出租，令小区内几成自由市场。虽然不堪其扰，但业主们一点办法也没有，因为他们的购房合同中存在一张“附表四”，上面规定架空层这类附着物归开发商所有。不得已，江山又买了碧岭华庭的房子，没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。 


　　据了解，在深圳买房，如果不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房子。 


　　江山等业主越来越感觉到，只要开发商一直处于“附表四”所规定的强势地位，业主们的利益将会受到永久损害。例如，车库等重要公共设施的所有和经管权被开发商掌控，那么开发商就可以按自己的意愿制定价格对业主收费，而按照有关规定，物价部门对此也无法干预。