什么是房屋典当?房屋典当和抵押有什么区别?

    房屋的出典、承典俗称房屋典当，实质上，典和当是有着很大区别的。

    “当”属于质权，和抵押权同属担保物权。而“典”属于用益物权。《担保法》颁布实施前，我国长期实行广义的抵押权，把质权也归入抵押权。但自从《担保法》颁布实施后，质权已明确为动产质押，不易再与房屋典当混淆。且典权是一种权利，而典当则兼有行为的含义，能更为确切地反映房屋出典和承典双方的这种关系。再则，无论是民间还是业内人士，都习惯于将这种关系称之为典当。

    房屋典权是房地产他项权利的一种，但是从上世纪50年代末以后，民间的典权已较为少见。在物权法的立法中，梁慧星稿物权法草案建议稿为典权设了专章。

    由于自上世纪50年代以后，无论在内地还是我国台湾地区，典权的设定都已非常稀少，一些学者因而主张不再设立典权。但是，我国典权制度的存在有其特殊的历史原因。近几年来，也有少量的房屋典权逐步产生，在对这些为数不多的典权进行权属登记时，已经出现了一些问题，也还有少数历史遗留的典权问题有待解决。

    在我国，房屋典当已有很长的历史，唐代的法律己确认了土地的典、买制度。建国初至50年代末，房屋典当较为盛行，当时政府管理部门是以“官契”的方式来确认这种典当关系的。而后，由于土地所有权制度的改变、房地产管理法等法律的实施，新的权属登记制度的建立，在典权的管理中已有一些问题需要明确，其中，主要是与典权有关的几个法律问题。

    1、典权的优先权问题。典权是以使用和收益为内容的物权，与抵押权同属物权中的限制物权。按民法原理，典权和抵押权都应当优于债权，同样地具有追及效力和优先权。就典权的性质来看，承典的房屋同时作为出典人归还典金的保证，使典权兼有担保物权的一些特点。但现行的法律只对抵押权的优先权作出了规定，而对典权的优先权则未加规定。如果出现出典人有多个债权人或出典房屋被查封时，典权人的这种权利还没有直接的规定来予以保证。

    2、土地使用权是否同时典当问题。建设部权届登记管理办法规定了房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则‘在房产抵押时，

 房屋所有权虽并不转移，但有关的法律和规定已明确了房产抵押时土地使用权同时抵押。作出这样的规定是为了避免在现行管理体制下，房屋所有权和土地使用权被人为地剥离。

    设定典权的目的主要是取得房屋的使用权，这在表面上与房屋租赁类似。但房屋承租人并不取得土地使用权，在租赁期满后也不会涉及土地使用权问题。因而，对典权设定时应否包括土地使用权是应当明确的。否则，易于引起争议。如典期届满后出典人不回赎，经过一定的时间，法院有可能将房屋判归承典人所有。此时则可能出现对土地使用权的争议。我国法律法规对此虽无明文规定，但是从房地产管理法、担保法对于房屋所有权和房产抵押的规定来看，设定房屋典权时应包括土地使用权。