购房前需要了解房产的哪些情况和风险?

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        我姓路，是一名公务员。2006年经人介绍，我认识一个女孩，经过一年多的相处我们彼此都感觉很合得来，而且父母也觉得我们年龄不小了，一直催着我们赶紧结婚。谈到结婚，房子的问题自然摆在面前。我姨妈前年刚买下一套房子，听说出现了许多问题，最后竟闹到了法院。为此，我对买房特别慎重。
         请问：我在购房前需要了解房产的哪些情况?又需要提防哪些风险呢? 

律师专线解答
        路先生，您所咨询的问题很有针对性。购买房屋对大多数人来说都是一件很重要的事情，所以在购房时一定不要急于求成，盲目购买。房屋买卖本身需要提防的风险有很多，一旦考虑不周匆忙购买，就可能会引来无穷无尽的烦恼。根据我们的经验，提醒您在购房前必须了解以下情况：
       首先，在买房时您必须先看房地产开发商和销售商是否具有“五证”。所谓“五证”，是指在房地产开发过程中，由各个行业管理部门审核并颁发的各种法律性文件。主要包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证(如果是现房销售，则为商品房销售许可证)。开发商只要完全具备上述条件，您便可放心购买。
       其次，在购置房产时您应注意，卖房人是否真正拥有房屋的处分权。尤其是购买二手房时，应当仔细辨别房产证的真假，注意卖房人是否是真正的房屋所有人。还要知道该房产是否位于经批准征用、拆迁或划拨建设用地的范围内，否则很有可能最终无法办理过户手续，拿不到房产证。如果这样，您的权益就无法得到法律保障。一旦出现问题，您极有可能处于“财房两失”的境地。
       再次，购房人还要尽可能了解开发商的资金运转情况和负债情况，清楚所要购买的房产是否设定了抵押。因为设定了抵押的房产未经抵押权人同意不能随便出售；即使经过了同意，这样的房产还是容易出问题，抵押权人一旦要求实现抵押权，您的利益就得不到保障，还有可能陷入一场官司中去，被拖得心力交瘁。
       另外，您在购买所谓的“房改房”等被有关机关限制产权转移的房产时也要加以注意。因为此类房屋所有权人很可能无权出售自己的房产，即使是允许出售的房屋，您也应该向有关部门查询一下，看其是否具备可以当作商品房出售的条件再购买，否则您所签订的房屋买卖合同很有可能被确认无效，你的利益同样会受到损害。

症结所在
       本问题的症结在于咨询者对购房前需要了解房产的哪些情况及需要提防的风险不清楚。   

律师提醒与注意事项
       在购房以前对房产的一些具体问题进行必要的了解是十分重要的，这是房屋买卖行为的基础，也是房屋买卖合同可以成立的决定性要件。“未雨绸缪”是每个购房者都要铭记的真理。   
    购买房产时必须做好充分准备，因为实际购买房屋的过程中会遇到各种各样复杂的问题，令人防不胜防，措手不及。只有在平时掌握各方面的知识与法律有关规定，才可以在购房时避免不必要的麻烦。

法律链接
       《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条