传真是否构成有效的房屋买卖合同?

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        大学毕业后，我找到了一份相对稳定的工作，于是准备在杭州安家。通过网络，我看到了某房地产公司开发的商品房的售楼广告，条件十分优越，价格也便宜，并且还承诺配备车库和花园等配套生活设施，附赠全套精装修。前去看房时，售楼小姐也十分热情，声称近期的房价还会直线上升，劝我尽早买下。在经过工作人员几次劝说后，我最终购买了一套两居室的房屋。几天后，房地产公司将购房合同以传真的方式发送给我，我签字后又回传给他们，并向其银行账户汇出了2万元的定金，剩余房款待签订正式合同后一并交齐。
        两个月后，房地产公司通知我收房，这时我才发现，房屋的配套设施并非当初承诺的那样，并且房屋也只是一般的装修，存在的问题更是数不胜数。于是我要求该房地产公司退还我2万元的定金，可房地产公司却声称我回传给他们的那份传真已签名，具备了合同的性质，如果我坚持退还定金，则构成违约。
        请问：该传真是否构成有效的商品房买卖合同?
   
律师专线解答
        首先，这份传真并非商品房买卖合同。   
        根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，您给某房地产公司发过去的传真属于预订、订购协议的性质，若要成为商品房买卖合同，则必须符合《商品房销售管理办法》第16条第2款的规定，应该具有以下内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房的基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记的有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。
        如您所述，您与某房地产公司商量在发完传真后再另行签订正式合同，支付剩余房款，由此可知，此传真并非商品房买卖合同，只能算作是要约。
        其次，您交纳的2万元定金表明您与房地产公司之间实际存在商品房买卖合同关系。
       《商品房销售管理办法》第16条第1款规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”据此，您和房地产公司应当签订书面的商品房买卖合同。但是，根据《合同法》第37条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”可见，虽然您与房地产公司未签订商品房买卖合同，但是由于您按照某房地产公司的要求交纳了2万元定金，实际上已履行了商品房买卖合同的义务，因此你们之间实际上存在商品房买卖合同关系。
        最后，房地产公司未按照售楼广告履行义务，您有权要求双倍返还定金。
        根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，售楼广告虽然只是一种要约邀请，不具有法律效力，但是如果商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，这些说明允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如果一方不履行该规定，就要承担违约责任。据您所说，您正是看中了房地产公司开发的居住环境舒适和各种配套生活措施以及附赠全套精装修，才决心购买该商品房。因此房地产公司的宣传资料对你们之间存在商品房买卖合同以及房屋的价格显然有重大影响，这份宣传资料应视为您与房地产公司商品房买卖合同的内容。