什么样的房产证才有效?

咨询热线内容
        我姓刘，毕业后留京工作，经过几年的奋斗也存下一部分积蓄，便渐渐萌发了买房的念头。可是在北京买房谈何容易，楼房均价一般都在每平方米6000—7000元，郊区的房价也在3000—5000元之间。正当我灰心丧气的时候，一同事打来电话，说某郊区有一处期房正在热卖中，每平米均价仅为1900元。   
        第二天我便迫不及待前去看房，地点很偏僻，在一个村里，不过交通还算方便。我回家与妻子商量了一下，决定买房。接下来的事情就是签订房屋预售协议，我仔细看了一下，发现房屋的产权问题并不明确，于是向开发商提出疑义，却被告知：这个楼盘的产权统一归乡政府，我们只拥有“乡产权”，而且一再向我们保证“乡产权”也是国家规定的房产证的一种，我们可以对其任意处分。但我对他们的解释却是一肚子的疑问，便没有立即付钱购买。
        请问：“乡产权”房是什么意思?它是属于房屋产权证的一种吗? 

律师专线解答
        刘先生，我真为您没有签订房屋预售协议感到庆幸。开发商所说的话不足为信，乡一级政府根本无权颁发房屋产权许可证，所以“乡产权”并不属于房屋产权证的一种，如果您购买了这种房屋，您的合法权益就无法得到相应的保障。
       我国的房屋权属证书(房产证)，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的唯一合法凭证。目前购房者手中所拥有的房屋产权证书基本为普通商品房和经济适用房两类，根本就没有所谓的“乡产权”房。而且上述两类房产证的购房者所享有的权利都不完全相同，其主要体现在使用和交易上。商品房的产权证拥有全部的权利：房屋的使用权、占有权、处分权和收益权；经济适用房的房产证拥有的权利和普通商品房基本一样，只是在出售房屋时购买人要承担土地出让金。而该事件中所谓“乡产权”证并不属于上述我国法定房产证，所以购房者的权益也就得不到任何保障。根据《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，如果开发商没有对土地性质进行转换，就不能用于房地产的开发建设。您所遇到的这种“乡产权”很有可能就是这种没有对土地性质进行转换、违规建设的楼盘。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第4条的规定，我国房产证由房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门颁发，北京市房产证统一由北京市国土资源局颁发，县级以上地方人民政府下属区、县国土资源和房屋管理局也可颁发，乡一级政府是没有此项权利的。所以，开发商所声称的“乡房产证”根本没有法律效力，不受法律保护。

症结所在
        本问题的症结在于咨询者对“乡产权”的性质及效力问题不清楚。

律师提醒与注意事项
         现在的房价普遍偏高，让购房者望而生畏。有些不法的开发商就动了歪心思，如没有将手续办齐或者根本不具备开发建设资格，就动工建设住宅楼，以低价位吸引购房者。但这样的开发商根本不能办理房产证，一旦购房者对房子进行转让、处分时，才发现自己的合法权益根本得不到保障，悔之晚矣。
        在购买房子时一定要先看清楚开发商是否有“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证)，然后再行决定是否买房。