下雨是否构成开发商未能如期交房的不可抗力?

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         2005年2月，某房地产开发商将对即将竣工的某花园小区进行预售，  因为该开发商打出的预售广告声称凡是购买该小区的商品房前100位都可享受更优惠的购房价，所以在预售头一天我就到该小区售楼中心与该公司签订预售合同。合同约定开发商至迟于2005年9月30日前交房，逾期交房按日房屋总价款万分之五支付违约金，如果逾期30日以上，作为购房者有权单方面解除合同，但不可抗力因素除外。
        但直到2005年11月，小区建设仍未完工，开发商自然也未能如期交房。我和其他一些购房者一同找到开发商要求解除合同，并要求其承担违约责任，但却遭到开发商的拒绝。其辩称，之所以迟延交房是由于不可抗力造成的，本来按规定工程应在9月30日前完工，但是今年雨水大，七、八月份连续下了几场暴雨，致使无法施工。虽然下暴雨是事实，但我却不同意开发商的说法，我们认为开发商应当早就预料到这种情况，不属于不可抗力。
        请问：下雨是否构成开发商未能如期交房的不可抗力?开发商是否应承担违约责任? (咨询者：李先生)

律师专线解答    
        李先生，可以肯定的一点是，连续下暴雨不能构成开发商未能如期交房的不可抗力，开发商应对其逾期交房的行为承担违约责任。
        我国《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时，该法第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”可见，房地产开发商要免责必须具备以下几个要件：(1)免责事实必须构成不可抗力； (2)免责事实必须是双方签订合同后履行期限届满之前发生的；(3)开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知购房者并出具证明。   
        事实上，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气应当属于正常的天气现象，作为开发商在进行房地产开发前，就应当根据当地的天气记录、结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保能在所承诺日期前顺利完工交付。
       因此，开发商遇到的下雨天气不构成不可抗力事由。况且，即使真的遇到属于不可抗力的事实，也应及时告知购房者，否则也不能完全免责。所以，开发商的逾期交房构成违约，其应承担合同约定的违约责任。

症结所在   
        本问题的症结在于咨询者不清楚什么情况下构成开发商未能如期交房的不可抗力事由。   

律师提醒与注意事项
        在购房时，应仔细分析阅读开发商所提供的合同条款。在现实房产交易中，开发商常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款：一是施工过程中遇到了重大的困难不能解决，二是市政配套的批准与安装的延误。其实，这两种情况都不能构成不可抗力的免责条款，开发商试图用此种条款将这些风险转嫁给购房者，所以务必要加以鉴别，维护自己的合法权益。