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2005年年初，张某向我借款3万元做生意，约定两年后还款。但两年后，张某因生意不景气无法清偿欠我的3万元。于是我向法院提起诉讼要求张某还款，法院支持了我的诉讼要求。但是判决生效后，张某并未履行付款义务。无奈之下，我只好申请法院强制执行，要求拍卖张某的一处房产偿还欠款，法院执行人员当即将该房产查封。该房居住人王某提出异议，称该房是其合法所有财产，不属于张某的财产，要求解除查封。王某还出示有关证据表明，该房是其于两年前以8万元从张某手中购得，已经支付房款7．5万元，其他5000元张某和王某约定办完房屋过户手续后付清，后来张某下落不明，所以一直未办理房屋过户手续。
我认为，房屋买卖合同以办理过户登记为有效要件。因为该房屋未办理产权转让手续，所以在法律上，其所有权仍然归张某，王某无权以实际居住为由对法院强制查封房屋提出异议。但是，王某事实上确实支付了7．5万元的购房款，房屋也实际居住了两年。
请问：王某所提出的异议是否合理?法院能否强制执行该房产?
律师专线解答
张某与王某的房屋买卖合同有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。要弄清您所提的问题，关键在于弄清债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题，下面就此分别进行阐述：
第一，不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，并不是买卖合同生效的要件。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同， 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”也即是说，办理批准、登记手续要成为合同生效要件，必须有法律、行政法规的特别规定，没有特别规定的，在一般情况下，合同依法成立即生效。目前，我国还没有法律或法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。所以，王某与张某签订的房屋买卖合同只要符合一般合同生效要件，即应认定其有效，而不能以两人之间没有办理过户手续认定其合同无效。
第二，即便房屋产权未发生转移，法院也不可强制执行王某实际占有使用的房产。这可以从以下几点进行说明：(1)债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，王某作为买卖房屋合同的债权人与您作为借款合同的债权人的地位是平等的，都是应当受到法律同等保护的，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。如果法院为了执行您诉张某的生效判决而强制执行房屋，无疑实际上赋予了您对房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。(2)王某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。王某从张某手中购买房屋后，实际合法占有使用了该房屋已达两年之久，这种实际合法占有权可以对抗您的强制执行请求。(3)从法律的价值是公平、正义和秩序上来考虑，法院不能不顾王某与张某之间合法有效的购房合同，强制执行王某正在占有使用中的房屋。否则，必将会侵害王某的利益，不仅对王某而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法权益而保护另一个合法权益的做法，是法律所不允许的。
综上，如果能查明王某和张某的房屋买卖合同合法有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。
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