买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题

　　在《商品房买卖合同》履行过程中，按时足额支付房款是买房人应履行的主要义务之一，但现实生活中总有一些买房人不遵守合同约定而逾期付款，在此情况下开发商有权按照《商品房买卖合同》约定追究其违约责任直至解除合同。我们以《常州市商品房买卖合同示范文本》为例先看一下合同条款：

　　第十条 　买受人逾期付款的违约责任

　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

　　1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

　　(1)逾期在__日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___的违约金，合同继续履行;

　　(2)逾期超过__日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

　　本条款中的逾期应付款指依照本合同第八条规定的到期应付款与到期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与到期的实际已付款的差额确定。

　　2、___________________________________。

　　该条款光从字面来看似乎很容易理解，也很容易操作，概括起来就是买房人如果逾期交纳房款，在一定时间之内开发商有权收取其违约金，但合同还是继续履行;如超一定期限，开发商则有权选择解除合同。但在实际操作过程中，开发商怎样来行使这种约定解除权，就存在很多实际法律问题。本文围绕买房人逾期付款开发商行使解除权应注意的法律问题进行以下探讨：

　　首先，法律对解除权的行使有一个时间限制，《合同法》95规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第15条：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述法律规定，开发商应当掌握解除权行使期限，如果合同中未约定解除权行使期限，开发商应当在买房人逾期付款这一违约行为发生之日起一年内行使解除权，注意不要错过解除权行使期限导致失权。

　　其次，法律对于合同解除程序也有详尽规定。《合同法》96条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而从2009年5月13日开始施行的最高院《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第24条又进一步规定：当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。通过上述规定，我们可以看出，开发商按照合同约定行使解除权，只要在规定时间内向逾期付款的买房人发出通知，但通知到达买房人并不代表合同就立即解除了，因为法律赋予买房人收到开发商发出的解除通知后有一个异议期，这个异议期双方可以约定，在没有约定情况下按照法律规定将长达三个月，这个问题对开发商来说不容忽视，本来行使解除权就是为了解决买房人迟迟不来交款而房屋又不能另行出售的困境，如果发出解除通知后还要坐等三个月，很有可能错过销售佳期。如何化解这一问题，我们的建议是开发商可以在《商品房买卖合同》“补充协议”中对解除合同异议期进行约定——“出卖人或买受人依据法律规定或本合同以及补充协议的约定向对方主张解除合同时，应当书面通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方如有异议，应在15日内请求人民法院确认解除合同的效力”，这样当逾期交款的买房人收到开发商发出的解除通知15天之内如未向人民法院或仲裁机构提出异议，合同就此解除，开发商可以另行销售。