二手房买卖避税出妙招 业内忠告莫吃哑巴亏 二手房,房价,营业税,买卖合同_置业宝典
    今年6月1日起，转让购买五年内的房产，须按照房价全额缴纳5.5%的营业税，楼市“六一新政”中的这一举措让不少打算近期进行房产交易的市民犯了难，市场上也出现了一些所谓的规避“妙招”。记者昨日就此咨询了部分业内人士，他们认为这些“妙招”存在一定的法律和市场风险，买卖双方还是应谨慎行事。 

    “妙招”之一：虚报房产总价

    案例：胡先生打算将手中一套总价40万的房源出售，为了避开营业税，他与买房人约定在买卖合同上将房价标为20万元。在房管部门缴税时，他认为只需要按照评估价格缴纳契税，而营业税则可以省下一大笔钱了。

    点评：我爱我家市场部舒经理介绍说，去年新政刚实施时确实有不少卖房人这样操作过，由于在缴纳契税时房管部门对特别低的房产总价会重新核定，并按照核定后的价格征收契税，不过营业税并没有采取这种方式，使得一些卖房人蒙混过关。而今年在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这也就意味着房产总价一览无遗，因此想通过虚报房价来规避营业税的卖房人无法“得逞”。

    “妙招”之二：假赠与真买卖

    案例：有人欲买石女士手中一套60万元的房产，可是3.3万元的营业税让石女士觉得有点亏。于是她打算以赠与的方式卖房，由于没有发生交易行为，因此营业税可以避开不交，买方只需缴纳4%的契税。

    点评：这种方式在去年新政出台时也有不少买卖双方效仿，不过实际操作成功的并不多。香港中原地产分析师王巍巍表示，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。

    “妙招”之三：私签合同后过户

    案例：为了避开5.5%的营业税，房主周先生与买方陈先生私下签订了一份买卖合同，约定三年后再正式办理买卖过户手续，这样周先生便不用缴纳营业税。陈先生先付了3万元的定金，便举家搬进了新居。

    点评：据了解，这种方式在去年南京的二手房市场上较为普遍，而且公证机关也可以为这样的交易双方办理公证。不过由于市场风险较大，今年公证部门对此类公证的审核已经越来越严格，交易双方想通过公证的方式获取保证也越来越难。我爱我家舒经理表示，市场的风险主要体现在国家政策的变动上，去年新政中规定两年内卖房的要缴纳营业税，而今年又将年限提高到五年，这使得去年不少私签合同避税的市民又要再等三年。即使等到三年后再过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。业内人士表示，由于在未来几年内国家开征物业税、个人所得税的可能性较大，买卖双方都有一定的市场风险。即使规避了营业税，也很有可能要缴纳其他税种。所以在房产交易时最好弃用所谓的“妙招”，避免不必要的交易纠纷。 


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