业内：瞄准房主变现心态 购买二手房也有技巧
    目前上海二手房市场上，据不完全统计，房龄在5年内的二手房有近9.5万套，都是全额征收营业税的征收对象，被称为“有税房”。在营业税开征后，这些“有税房”境遇如何？而对于购房者而说，又应该如何选购二手房呢？

    据上海顺驰市场部统计的数据显示：二手房流通领域中，房龄在5年以内的房屋占整体比重的47.46%，该房龄段的供求比例为1.17：1（即1.17套挂牌房源相应1个购房需求），而次新房的供应量相对较多。

    这些二手次新房的业主大致分为四种类型：一是短期投资客；二是长线投资购房的消费者；三是部分冲动型购房客户，交房后发现房屋不能够满足自己的居住需求而卖掉该房重新选购；四是购房者由于工作等原因迁移到其他城市，从而需要处理房产的。这四种类型的房主在交易心态上也不尽相同，有的房主看商品房价格上涨，其挂牌价格也水涨船高；有的房主急于变现，以“保本保利”的价格出售。

    业内人士分析，新政出台后“有税房”将会出现以下市场变化：首先部分房源会选择“租售兼顾”，一边观望市场价格走势，一边期望能“以租养房”，此举将可能带来租赁市场升温，高租金房价格下降，但对于毛坯房来说，出租率不会有明显上升；其次，部分区域的“有税房”仍有市场，对于闵行、杨浦、浦东、普陀等内中、中外环区域，在新政影响下，单套房屋交易成本将增加2万－5万元不等，如果从物业配套、户型楼层、社区成熟度、直接入住及价格优势等方面考虑，有较高性价比的房屋还是能得到市场的认可。
 
    上海市对个人购买住房不足5年转手交易的，正式实施了全额征收营业税的措施，使投机性购房行为得到遏制，同时也压抑了许多自住买房人的需求，很多市民将选房的目光从须交营业税的房屋上移开。

    但值得注意的是，同区域次新房与新供应商品房差价通常在500─5000元/平方米不等，如果购房者购买的是已装修的二手房，那么差价仅在200─2000元/平方米之间。购买这一部分次新房的消费者，主要是由于目前新房市场供应结构不能满足自身购房需求转而选择二手房，而二手次新房不仅地段较好而且很多是精装修，从价格、发展成熟度与直接入住的实用价值上，会引来不少改善型需求客户的目光，尤其是年轻人士的青睐。

    从成交情况看，卖房人一般会想把营业税税费转嫁给买房人，转嫁以后的结果肯定是二手房的房价比实际购买成本更高，短期内会让部分购房者和卖房人产生观望心态，交易量势必会萎缩。因此对于这类“有税房”的选购，即使在营业税费用折算后，依旧能够体现出二手次新房的性价比优势。因此，理智的购房者仍旧可以权衡利弊、进行比较购房。

    新政实施后，部分市民容易形成一个误区，即上市的二手房大多都是“有税房”，基本上都要征收全额营业税。其实，据不完全统计，2006年1─5月内，5年内房龄的二手房屋成交量占市场总成交量的38.9％，而5年以上房龄的二手房屋成交量占市场总成交量的61.1%。在6月1日执行新政后，由于5年以上房龄的二手房不在营业税征收之列，因此该批房屋会成为中低收入市民解决住房问题的首选，势必会造成5年以上房龄的二手房屋成交量的持续放大。

    据上海顺驰市场部有关人士表示，在上海二手房市场上，平均成交房龄集中在6─8年左右，基本处于“免税”阶段。从房屋的供应价格看，以房屋总价60万元以下、60万─80万元、80万─100万元、100万─150万元、150万元以上五档分算，供应比例约为2：1：1：1.5：1.25。其中60%的房屋为中低档房源（80万元以内）为主，基本符合市场承受的主力购房价位。因此，该批中低价的“无税房”将会无可争议地成为新政实施后的主力成交房源。