律师观点：规避营业税所存在的若干后遗症！ 营业税,房地产,七部委,二手房,合同,产权,贷款_置业宝典
    对房地产市场的宏观调控中，国家七部委曾颁文规定：“2005 年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”但在目前二手房交易中，悄然出现了一种新的交易模式：买卖双方先行签订买卖合同；出售方在房价上给予买方一定的优惠，然后，买方支付房款，卖方交付房屋；等到房屋购入满2年后再行办理产权登记、缴纳税费的手续。

    专业房地产律师提醒买卖双方：这种先交易、后过户的模式存在着较大的风险，会产生很多后遗症，须采取相应的风险防范措施。

    可能带来的后遗症一、当事人违约。签订合同与产权过户之间的时间拖得越长，交易一方违约的风险就越大。产权过户时的房价一旦与签订合同时的房价出现大起大落的情况，合同的一方当事人就可能为了自己的利益，违反合同约定。违约方通常会提出涨价或者降价的要求，甚至以拒绝办理产权过户手续相要挟来达到自己的目的。

    二、税费政策变化。交易双方通过拖延产权登记的时间来规避营业税，而在这期间，一旦国家出台新的政策，当事人很有可能“偷鸡不成反蚀把米”。况且，当前个人所得税、物业税、土地增值税的出台都排在有关政府部门的议事日程上，个人所得税的税率是20％，土地增值税的税率是30％ －60％。这些税种一旦开始征收，当事人不但没有达到避税目的，反而损失会更大。

    三、贷款政策变化。当前，大多数买房者都是通过贷款形式购房，而贷款合同必须办理抵押登记才能生效。为了规避营业税，当事人推迟产权过户登记的时间，必然导致抵押登记的延迟。这就导致了买方的贷款金额、贷款利率始终处在不确定的状态，一旦有关贷款政策发生变化，就可能影响买房者的购房计划和购房成本。而目前，各大商业银行经常根据市场情况调整自己的贷款政策。

    四、当事人履行不能。办理产权过户必须买卖双方亲自到场，签订合同与产权过户之间的时间过长，买卖双方中的任何一人一旦出现重病、死亡、出国等事由，就无法办理产权过户手续，合同就无法履行，有关纠纷也会产生。

    五、房屋占有使用纠纷。大多数这样的交易，在产权过户前，卖方就会向买方交付房屋。因为房屋还未过户登记，该房屋的产权仍在卖方名下，但买方却在房屋内实际居住或使用房屋。一旦在房屋内发生因为装潢、租赁、违法犯罪、人身伤亡、相邻关系等不可测因素产生的纠纷，买卖双方很难确定彼此的责任和权力，造成更大的麻烦和纠葛。

    风险防范措施

    律师认为，买卖双方尽量不要规避营业税。当然，关于合同如何履行，当事人有充分的自由。如果双方已对有关风险有了全面的认知，仍愿意采用这种模式来规避营业税，律师建议，应同时采取一定的防范措施，降低有关风险。

    一、约定较高的违约金。支付违约金是当事人在合同中约定的，对于违约行为的一种处理方式。违约金的金额越高，当事人违约的成本就越大。如果合同签订后，房价的涨跌低于违约金，当事人就会进行衡量，选择守约，继续履行合同。

    二、对有关政策变化造成的后果进行明确的约定。当事人应当在签订合同时，预见到有关的政策变化，并经过协商后明确政策变化后的结果由谁来承担。既可以约定由双方各自承担，也可以约定由一方来承担；甚至可以约定，出现政策变化后解除合同，互不承担违约责任。合同中只要有明确的约定，政策变化后，就不大会产生矛盾了。