房贷加息不用怕 月供族提前还贷大攻略 房贷,加息,公积金,房价,商品房,按揭,基准利率_置业宝典
　　在继4月28日央行宣布加息27个基点后，公积金贷款也于5月8日正式上调18个基点，虽说央行用意在于抑制经济过热，包括抑制高企的房价，但对不少购房者来说，首先要面对的就是加息后房贷利息支出的增加，作为普通购房的月供一族该如何应对此次加息？
　　
　　首先需要明确的是，此次加息的幅度并不大，房贷增加也不十分明显。以30万元20年的商业房贷为例，采用等额本息还款法，此前的基准利率6.12%，月供2170.11元，加息之后，执行新利率6.39%，则月供为2217.33元，每月多出47.22元，利息支出增加总数为47.22×12×20=11332.8元，整体负担并不沉重。
　　
　　提前还贷两种方式比较 
 
　　不过很多消费者在获悉加息的第一反应就是提前还贷。在具体还贷时，还应该根据自身经济情况选择相应的还款方式。
　　
　　假如一位消费者在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前为止按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。最近打算将持有的48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。
　　
　　以“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种还贷方式为例，如果采用等额本金还款法，20年的总利息支出为190088.75元，月供2000元左右（1250元的等额本金加上浮动的利息），而如果不提前还贷，利息总支出为496765.27元，每月还款在5336元左右，也就是说提前还贷每月可减少利息支出3336.33元。
　　
　　如果采取等额本息还款方式，可以有以下4种方案选择。
　　
　　方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，月供减少3244.23元，现每月需还款2065.02元。但这种方式的利息最高，累计达到195603.74元。
　　
　　方案2：月供较少，利息支付较多。将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
　　
　　方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
　　
　　方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，月还款额增加388.61元至5697.86元，这种方式的利息只有41871.96元。
　　　　
　　购房者最关心的三大问题
　　
　　1房贷利率怎么调整？
　　
　　根据央行规定，2005年3月17日开始，个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。目前各家银行几乎都执行基准利率0.9倍的个人住房贷款利率，所以，这次利率调整后，个人住房贷款的利率也随之变化，为相应新贷款利率的0.9倍。
　　
　　2已经办理的一年以上贷款利率如何调整？
　　
　　按照“逐年调整利率”原则，以4月28日为界点，之前的一年以上贷款从2007年1月1日起执行新利率；之后的新贷款执行新的利率，这对于那些有贷款打算而延误办理的贷款人来说，可能会有点吃亏；那些已和银行签约但还没有实际放款的贷款人也须执行新贷款利率。
　　
　　3要不要提前还贷？
　　
　　如果单纯因为加息而提前还贷是完全没必要，因为这对贷款者特别是金额小的贷款者影响较小，金额20万元20年期的住房贷款每月仅多支出20多元，因此完全没有必要轻易就改变自己规划好的理财(相关:证券财经)生活。但对于那些已有了富裕资金，并且目前理财收益大大低于贷款利率的贷款者来说，可以考虑提前还贷。