中国工商银行武汉市国通支行与兴和地产有限公司、武汉华信房地产开发有限公司房产抵押担保借款合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　湖　北　省　武　汉　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2004)武民商外初字第27号

　　原告中国工商银行武汉市国通支行，住所地武汉市江岸区江汉路18号。
　　负责人刘为民，该行行长。
　　委托代理人胡民，该行职员。
　　委托代理人王峰，该行职员。
　　被告兴和地产有限公司，住所地香港怡和街一号香港大厦9字楼D座。
　　法定代表人李家和，董事。
　　委托代理人李新天，湖北珞珈律师事务所律师。
　　被告武汉华信房地产开发有限公司，住所地武汉市解放大道688号武汉广场写字楼13层。
　　法定代表人毛冬声，董事长。
　　委托代理人徐洪峰，湖北协立律师事务所律师。
　　委托代理人陈珺，湖北协立律师事务所律师。
　　原告中国工商银行武汉市国通支行(以下简称国通支行)诉被告兴和地产有限公司、武汉华信房地产开发有限公司(以下简称华信公司)房产抵押担保借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2004年6月8日、2004年6月23日在本院两次公开开庭进行了审理，原告国通支行委托代理人胡民、王峰，被告兴和地产有限公司的委托代理人李新天，被告华信公司委托代理人徐洪峰、陈珺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告国通支行诉称，1995年4月24日我行与兴和地产有限公司签订了房产抵押贷款合同两份，分别约定兴和地产有限公司向我行申请办理抵押贷款605，797港元和598，677港元，利率11.625%，用于购买武汉市江汉区武汉广场公寓楼A栋21层4室和A栋24层4室，贷款期限1995年9月至2003年9月；被告华信公司提供无条件和不可撤销担保，上述合同经武汉市公证处予以公证。至今被告兴和地产有限公司尚欠我行贷款本金合计940，995.19港元、利息合计494，755.50港元及过期利息。经我行多次催收，要求兴和地产有限公司履行还款义务，要求华信公司承担担保责任，但时至今日，二被告未履行还款及担保义务，为此，向法院提起诉讼，请求判令兴和地产有限公司偿还借款本金940，995.19港元、到期利息494，755.50港元及过期利息；判令华信公司承担连带保证责任。
　　被告兴和地产有限公司书面、庭审答辩称:1995年4月24日，兴和地产有限公司与中国工商银行武汉市分行国际业务部(以下简称国际业务部)签订了两份房产抵押贷款合同，贷款金额分别为港币605，797元和598，677元，用于支付兴和地产有限公司购房剩余房款，贷款期限自1995年5月至2003年5月，还款方式每月一期共96期按月摊还贷款本息。合同签订后，兴和地产有限公司偿还了前21期贷款本金共计港币263，478.81元。兴和地产有限公司拒绝支付剩余贷款主要基于以下事实和理由:1、由于国际业务部疏于审查抵押贷款文件，未将《房屋买卖合同》与《武汉广场工程风险承包合同书》之间存在的重大瑕疵告诉兴和地产有限公司，造成兴和地产有限公司的损失，国际业务部对此有不可推卸的责任。1994年7月22日华信公司与中国建筑第三工程局签订的《武汉广场工程风险承包合同书》约定，武汉广场的竣工时间是1997年2月28日，而1993年3月22日，华信公司与兴和地产有限公司签订的《房屋买卖合同》约定的交房期限是1996年6月30日。这一重大事实的差别对兴和地产有限公司至关重要。据房屋买卖合同约定，华信公司延期交房，兴和地产有限公司有权单方解除合同。兴和地产有限公司申请抵押贷款的目的是为了支付购房款，国际业务部作为贷款方，有义务审查房屋买卖合同是否存在重大瑕疵，而贷款合同签订时，国际业务部疏于审查抵押贷款文件，未将上述必然影响到房屋买卖合同履行的重大事项告知兴和地产有限公司，以致兴和地产有限公司购房、贷款风险未能有效控制。据此兴和地产有限公司要求解除抵押贷款合同、终止支付剩余贷款的要求合情合理，由此造成的贷款损失应由国际业务部自行承担。2、华信公司严重违约，没有按期交房。华信公司违反《房屋买卖合同》第七条约定，拖延交房日期到1997年11月28日才通知，兴和地产有限公司拒绝收楼，并提起诉讼，根据法院判决华信公司承担违约责任，买卖合同解除。鉴于上述案件与本案的特殊关系，请求解除房产抵押担保借款合同。3、关于诉讼时效。由于合同约定还款方式为分期履行，故每期本金利息都应属于独立债权，而国通支行主张的大部分债权已超过了诉讼时效。4、原告国通支行未能提供充足的证据证明其具有合法债权人的身份，不具备诉讼主体资格。因为，国通支行与房产抵押担保借款合同的贷款人国际业务部之间不论是同一主体的名称变更，还是不同主体的债权转移，都应通知债务人。本人未获得债权转移通知，债权转移无效。因此，国通支行不是合法的债权人。5、原告国通支行没有提供确凿证据证明贷款人已将贷款支付给了华信公司。6、国通支行未按要求办理抵押登记手续。虽然房屋买卖合同已经解除，抵押登记已无实际意义。但需指出国通支行缺乏起码的合同责任感。