海南儋州新志盛房地产有限公司诉海南省汽车运输总公司房屋租赁纠纷案

海 南 省 海 南 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书

（2002）海南民二终字第70号

上诉人（原审被告、反诉原告）　海南儋州新志盛房地产有限公司。住所地：儋州那大志盛宾馆。
　　法定代表人　郑小平，该公司董事长。
　　委托代理人　汪涵三，志盛宾馆总经理。
　　委托代理人　符定福，海南为先律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）　海南省汽车运输总公司。地址；海口市内。
　　法定代表人　陈金福，该公司总经理。
　　委托代理人　姜丹，海南外经律师事务所律师。
　　委托代理人　林道轩，男，海南省汽车运输总公司儋州公司副经理。
　　原审第三人　林方杏，男，３４岁，那大志盛宾馆服装店业主。
　　原审第三人　刘罗泉，男，成年，那大志盛宾馆一楼科信电脑业主。
　　原审第三人　莫景奇，男，成年，那大志盛宾馆一楼文林相馆业主。
　　原审第三人　邝丽娟，女，成年，那大志盛宾馆一楼祥和电讯业主。
　　原审第三人　孔庆财，男，成年，那大志盛宾馆一楼电器业主。
　　上诉人海南儋州新志盛房地产有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（２００１）儋民初字第６３７号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人海南儋州新志盛房地产有限公司委托代理人汪涵三、符定福、被上诉人海南省汽车运输总公司委托代理人姜丹、林道轩、原审第三人林方杏均到庭参加诉讼。原审第三人刘罗泉、莫景奇、邝丽娟、孔庆财已经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原审认定，１９９４年４月２５日原告与海口志盛实业有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于儋州市那大人民大道９５号楼房（现人民大道２１５号）一栋从二楼起建筑面积２１００平方米租赁给海口志盛实业有限公司，原一楼已出租的铺面在原合同履行完毕后收回租赁给海口志盛实业有限公司。原告同意将后院内的空地作为志盛公司停车场。由原告管理并收取停车费（凡车站大院内场地，原告均可随时使用，但必须安排海口志盛公司停车位置，面积不小于篮球场）。租赁期限１０年。从１９９４年４月１日至２００５年３月３１日止。收回铺面租期与主楼租期相同。租金交付从１９９５年４月１日起至２００５年３月３１日前三年每年租金１８万元，从第四年起每年租金比上一年递增３％，即第四年为１８．５万元，第五年为１９万元，第六年为１９．５万元，第七年为２０万元，第八年为２０．６万元，第九年为２１．２万元，第十年为２１．８万元。合同生效后先支付租金５万元，装修期满后即付完第一年租金，即１９９５年４月１日付完第一年租金余款１３万元（装修期十个月，从１９９４年６月１日至１９９５年３月３１日，付完第一年租金方可营业）。租金每年上缴两次，第一季度交完上半年租金，第三季度交完下半年租金。原告应确保志盛公司的营业用电，如电力不足需增容的费用由志盛公司负担。合同还约定，承租方可以转租。同时还约定，合同期满后，志盛公司装修不可拆卸部分和新建的附楼不得拆除，无条件归原告所有。志盛公司在营业中所购置的移动设备自行处置或交原告方折旧转让。如原告违约应赔偿志盛公司用于酒店全部投资及费用，如志盛公司违约造成原告的全部损失应当赔偿，如不按期缴交租金，每延期一个月罚款５０００元，延期一年取消合同，原告并可没收志盛公司投入的一切财产。合同签订后，１９９４年５月２３日，海口志盛实业有限公司登记注册儋州志盛房地产公司并开始着手经营租赁物，那大志盛宾馆系基于租赁物开办。１９９９年１０月１５日经儋州工商局核准儋州志盛房地产公司更名为海南儋州志盛房地产有限公司，２００１年４月２５日又更名为海南儋州新志盛房地产有限公司。１９９４年８月２２日，原被告双方根据《租赁合同》第一项第二款的规定签订《铺面租赁合同书》，原告将大楼主楼底层两间铺面（靠近那大百货大楼，面积９６．６平方米）租赁给被告，租期与大楼相同，即从１９９４年９月１日至２００５年３月３１日止，租金每月３５１８元，从１９９４年９月１日至１９９５年３月３１日共七个月租金为２４６２６元，１９９５年４月１日至１９９８年３月３１日前三年每年租金４２２１６元，从第四年起每年租金比上年递增３％，即第四年租金为４３４８２元，第五年为４４７８６元，第六年为４６１３０元，第七年为４７５１４元，第八年为４８９３９元，第九年为５０４０８元，第十年为５１９２０元。付款方式为１９９４年９月１日至１９９５年３月３１日共七个月租金在９月１５日前缴清，从１９９５年４月１日至２００５年３月３１日每年分两次缴清，第一季度缴完上半年租金、第三季度缴完下半年租金。１９９５年２月１５日原被告双方签订《铺面租赁补充合同》，约定原告将位于志盛宾馆后面的旧仓库加租给被告，租金每月２００元，租期从１９９５年１月１日至２００５年３月３１日，租金的交付方式与大楼主楼底层两间铺面相同。１９９６年７月因客运大楼兴建而终止履行。１９９５年４月２４日，为解决被告电力增容问题，双方签订了《补充协议书》，约定由原告出资２００００元改装变压器，其余不足部分由被告负责。１９９５年１０月１日，原被告双方签订《铺面租赁合同书》，约定原告将其主楼底层原戈运宏承租的铺面租赁给被告使用，租期从１９９５年１０月１日至２００５年３月３１日，租金从１９９５年１０月１日至１９９８年３月３１日每年９８８８元，从１９９８年４月１日起每年租金比上一年递增３％，即１９９９年租金１０１８５元，２０００年租金１０４９０元，２００１年租金１０８０５元，２００２年租金１１１２９元、２００３年租金１１４６３元，２００４年租金１１８０７元，２００５年租金１２１６１元。１９９５年１０月１日至１９９５年１２月共三个月的租金２４７２元，在１９９５年１０月１日前一次性交清，以后每年第一季度缴清上半年租金，第三季度缴完下半年租金。１９９５年１０月１日，原被告双方就原陈庆山承租的大楼底层铺面签订《铺面补充合同》，约定租期从１９９６年１０月１日至２００５年３月３１日止（陈庆山的租期至１９９６年７月３１日到期，约定原告方必须在１９９６年９月１５日前铺面移交），租金从１９９６年１０月１日至２０００年９月３０日按每年１２０００元计，从２０００年１０月１日起每年比上一年递增３％，即２０００年１０月１日至２００１年９月３０日年租金为１２３６０元，２００１年１０月１日至２００２年９月３０日年租金为１２７３０元，２００２年１０月１日至２００３年９月３０日为１３１１１元，２００３年１０月１日至２００４年９月３０日为１３５０４元，２００４年１０月１日至２００５年３月３１日半年租金为６９５５元。付款方式从１９９６年１０月１日至１９９６年１２月３１日共２４７２元租金在１９９６年１０月１日前一次性缴清，从１９９７年１月份起至２００５年３月３１日每年分两次付款，第一季度缴上半年租金，第三季度缴下半年租金。１９９６年９月１２日双方仍就该铺面重新签订《铺面补充合同》，内容除第一期付款数额为３０００之外，其余条款与内容均不变。原告就该铺面的租金系从１９９６年１０月１日起收取。１９９６年１２月３１日，原张鸿亮承租的大楼底层铺面到期，１９９７年１月１日，原被告双方就该铺面签订《铺面租赁合同书》，约定租期从１９９７年１月１日至２００５年３月３１日止。从１９９７年１月１日至１９９９年１２月３１日按年租金１６０６８元计，从２０００年起每年租金比上年递增３％，付款方式同上。后因原承租人无法按时腾退房屋，经工商管理部门调解，至１９９７年６月１４日原被告双方签订《铺面移交协议》移交该铺面。此前该铺面的租金原告并未收取。原告１９９０年１２月３１日已将原大楼底层铺面一间出租给中国银行儋州市支行，租期从１９９０年１２月３１日至２０００年１２月３１日止。该铺面到期后，因被告自２０００年３月起拖欠租金，故原告并未将该铺面收回出租给被告。双方签订这六份租赁合同后，被告依约进行装修经营，并上缴租金。被告还将大楼底层铺面转租给本案第三人林方杏等人。从２０００年３月起，被告开始拖欠租金，经原告多次追收，被告均无力缴付，至２００１年１月２日，被告向原告递交《报告》一份，承认拖欠原告租金，并承诺在四月底前付清２０００年度租金，如未能付清，可按双方合同约定的违约条款处理，同意原告收回志盛宾馆的经营权及宾馆财产所有权。被告承诺期限届满后，实际并未支付。从２０００年３月起至本案起诉前即２００１年８月止，被告已拖欠原告租金达４０６５９２．６０元。原审认为，双方所签合同为有效合同，合同签订后，原告依约将租赁物交付被告管理使用，但被告自２０００年３月起拖欠原告巨额租金至今，且在原告多次追偿，被告又作出承诺后，仍无法支付租金，被告的行为已明示毁约，原告诉请对方偿付租金并请求判决解除合同，应予支持。根据原被告之间签订的《租赁合同》违约条款，承租方逾期一年不能缴付租金，出租方有权收回宾馆的经营权及投入的财产，况且被告在《报告》中再次对依约履行及违约条款作了承诺。这是当事人真实意思表示，故应受法律保护。被告反诉原告多收电费，因电费收取并非本案合同调整范围，可另行起诉。被告反诉原告不按合同约定划定停车场及将通道出租给其，亦无事实依据，应依法驳回。被告反诉原告迟交原陈庆山、张鸿亮承租的铺面造成的损失请求，因原被告双方就该铺面均已重新签订合同，形成新的合意，且原告在铺面交付之前并未收取被告的租金，被告并无实际损失，故该项请求应予驳回。被告反诉原告不按合同约定将中行承租到期的铺面收回承租给其，因被告自２０００年３月起已无法缴付租金，原告行使不安抗辩权，中止其履行义务，符合法律规定，应予支持。对被告反诉原告增设卡拉ＯＫ厅，影响其营业，造成经济损失１０万元的请求，属侵权之诉，本案不宜合并审理。至于被告与第三人等签订的转租合同，应认定有效，但该合同赖以成立的主合同即《租赁合同》因原告请求解除而使其失去存在的基础，因此，应予解除。据此判决：一、解除原告海南省汽车运输总公司与被告海南儋州新志盛房地产有限公司于１９９４年４月１５日签订的《租赁合同》及相关的１９９４年８月２２日、１９９５年１０月１日、１９９７年１月１日三份《铺面租赁合同书》、１９９５年２月１５日《铺面租赁补充合同》、１９９５年４月２０日《补充协议书》、１９９５年１０月１日，１９９６年９月１２日两份《铺面补充合同》、限被告在本判决生效之日起二十日内退出承租物，并交还原告管理使用，偿付自２０００年３月起至本判决生效之日止的租金。逾期不付，则加倍支付迟延履行期间的利息。被告经营期间增设的财产按合同约定归原告所有。二、解除被告海南儋州新志盛房地产有限公司与第三人林方杏于２００１年１月１日、与刘罗泉于２００１年１１月２７日、与莫景奇于２０００年１２月１日、与孔庆财于２０００年９月５日、与邝丽娟于２００１年５月１１日分别签订的《铺面租赁合同》，限第三人于本判决生效之日起二十日内退出承租铺面，并交还原告管理使用。被告海南儋州新志盛房地产公司应退还多收租金（自本判决生效之日起至合同期满）给第三人，限本判决生效之日起十日内付清，逾期不付，则加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回被告海南儋州新志盛房地产有限公司的全部反诉请求。案件受理费９０８３元，反诉费９６０４元，由被告海南儋州新志盛房地产有限公司负担。